财联社7月7日讯（记者 周晓雅）就在大盘收跌之际，公募REITs市场昨日一扫阴霾，全面翻红。

从昨日收盘来看，全市场28只公募REITs上涨，其中14只涨幅超过1%，仓储物流、能源基础等资产类型的公募REITs涨幅居前。领涨的中金普洛斯仓储物流REIT结束此前11个阴线，昨日涨幅达到5.28%；中航京能光伏REIT日内涨超3%；鹏华深圳能源REIT也涨近3%。

不仅昨日的全线上涨，今日开盘，沪深REITs市场依旧涨多跌少，截至记者发稿时，中金普洛斯REIT、鹏华深圳能源REIT、东吴苏园产业REIT、红土创新盐田港REIT等涨超1%。

止跌反弹的背后，公募REITs市场近日迎来多重利好。近日多家基金管理人宣布，旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围；此外，公募REITs相继披露中期经营数据，多产品经营情况同比出现好转；部分公募REITs近期仍处原始权益人的增持进程中。

而年初至今，公募REITs市场仍是多数下跌，其中有产品年内跌超25%，下半年能否“逆风翻盘”？

瞄准投资机会，FOF基金出手

7月5日晚间，易方达、南方、银华、东方红资产管理、天弘等5家基金管理人宣布，公司旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围。涉及的FOF产品合计为31只，其中，易方达基金旗下有9只FOF产品纳入，而天弘基金和南方基金则各有8只产品纳入。相关的合约修订近日生效。

“潜在增量资金的入场是当前公募REITs市场投资者最为期待的，虽然实际投资规模尚不确定，但事件本身或能扭转存量资金持续的做空情绪。”对于此番将公募REITs纳入投资范围的调整，中信证券首席经济学家明明认为，FOF基金的入场或将显著缓和公募REITs解禁前后面临的利空环境。

他建议，投资者短期重点关注上市时间满1年、2年或即将满1年，同时底层资产基本面稳定、且具备估值优势的标的。

但他也谈到，需关注三方面风险，一是REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；二是国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；三是地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

多只公募REITs披露中期经营数据

此外，近10只公募REITs产品近期披露中期经营数据。7月6日，博时基金披露数据显示，博时招商蛇口产业园REIT旗下三个基础设施项目中，招光租赁和万海大厦今年上半年的6月末出租率在90%以上，平均月租金分别为52.31元/平方米/月、116.13元/平方米/月；而万融大厦出租率为85.07%，平均月租金为111.35元/平方米/月。

华夏杭州和达高科产园REIT旗下的两家基础设施项目公司整体运营情况良好，但和达药谷一期项目中，和达药谷一期研发办公及配套商业部分的6月新签租约平均租金为1.10元/平方米/天，此前5个月该值维持在1.5元以上。

对此，华夏基金表示，原承租方在遵守租赁合同前提下6月提前终止，6月16日由新承租方按原租金价格1.10元/平方米/天承租，由于是配套餐厅属性，较研发办公租金偏低。

东吴苏园产业REIT的底层资产中，2.5产业园1期、2期在今年上半年，出租率均值为86.18%，较2022年同期上涨2.39个百分点，较2022年下半年下跌0.86个百分点，合同租金均值为61.77元/㎡，较2022年同期上涨6.24%，较2022年下半年上涨6.63%。

国际科技园5期B区今年上半年的出租率均值为93.20%，同比和环比均下滑超2%，合同租金均值为45.35元/㎡，较2022年同期上涨4.18%，较2022年下半年上涨1.57%。

国泰君安东久新经济REIT涉及的4个底层资产中，东久（金山）智造园、 东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园、东久（常州）智造园在今年上半年平均出租率均达到100%，而合同租金平均数较2022年报告期增长1.75%至4.83%。

国泰君安临港创新产业园REIT涉及的2个底层资产今年上半年平均出租率一持平一减。临港奉贤智造园一期的平均出租率为100%， 临港奉贤智造园三期今年上半年，平均出租率为97.29%，较2022年报告期下降0.76个百分点。

能源基础设施REITs部分底层项目资产收入增逾两成

除了园区基础设施型产品以外，鹏华深圳能源REIT底层项目资产深圳市东部电力有限公司今年上半年实现累计售电量16.82亿千瓦时，同比增长15.17%。今年上半年累计实现售电收入8.79亿元，同比增长25.74%。

从售电单价来看，今年二季度实现售电单价约为0.510元/千瓦时（不含税），同比增长8.01%；上半年度实现售电单价约为0.523元/千瓦时（不含税），同比增长9.17%。

鹏华基金表示，今年上半年平均售电单价同比增长，主要原因为基金管理人与运营管理机构通过签订具有一定价格优势的长协合同，为2023年运营收益提供了较好保障；根据电力市场形势不断优化售电策略，合理安排机组运行方式，增加售电收入。从发电量及反应短期供需情况的现货电价上看，二季度比一季度呈现增长的季节性特征。

该公司表示，下半年，基金管理人与运营管理机构将继续紧密合作，用好用足供气量，充分把握市场机遇，全力保护和发展好基金持有人利益。

红土创新基金则谈到，2023年以来，红土创新深圳人才安居REIT的四个基础设施项目公司运营情况良好，经营业绩好于预测情况。

具体来看，安居百泉阁的保障性租赁住房上半年的平均出租率达到98.36%，平均租金收缴率为99.89%；商铺和停车场的平均出租率均为100%。安居锦园、保利香槟苑凤凰公馆的保障性租赁住房上半年平均出租率则超过99%。

另外，2023年以来，红土创新盐田港REIT涉及的两个基础设施项目公司经营业绩也好于预测情况。其中，现代物流中心一期在6月底的出租率为99.83%，世纪物流园则为100%。

机构人士看好下半年表现

随着市场行情久违地出现全面上扬，如何看待后续市场的投资机会？中金公司表示，C-REITs市场情绪指数6月30日收于29.7，是自4月25日跌入20以下后首次反弹至20以上，主因6月30日换手率（剔除新发）放大，建议关注换手率和成交额的改善和延续情况以跟踪低位换筹和市场情绪回暖情况。

另外，6月16日4单扩募项目的增发份额上市以及6月30日二季度首单首发项目的上市标志着C-REITs市场扩募+首发双轮驱动模式的成功落地。6月8日，证监会主席易会满在第十四届陆家嘴论坛上的主题演讲中提到健全多层次资本市场体系，加大股债融资、并购重组、REITs等产品创新和制度供给；6月9日，广东省发改委发布《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》，对12个行业资产的申报条件进行针对性解读。

在该机构看来，制度供给、审核条件的细化明确有助于提高REITs发行可操作性与发行节奏，为市场进一步扩容助力。

“从经营数据上理解今年上半年REITs的市场表现，市场调整的原因主要包括两方面。一是部分REITs经营情况不及预期导致可供分配金额的完成度较低；二是市场流通规模较小，交投活跃度不足，导致个别REITs的价格调整容易向其他REITs产品传递。”招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿强调，实际上并非所有REITs的经营情况都不及预期，高频数据表现良莠不齐，预计2季度各REITs的财务数据也将继续出现分化。

在他看来，参照其他资本市场，理论上市场应该形成差异化行情，但部分REITs基本面修复不及预期叠加流动性问题形成了REITs市场的整体负反馈。“这样的负反馈行情何时能够阶段性到位甚至实现逆转还需持续观察。”

他还提到，目前市场积极信号开始逐步出现。比如，基本面好的REITs在6月表现得相对抗跌；基金管理人和原始权益人密集启动基金份额增持预案；REITs市场估值进入了历史低位区间等。