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调查|唐山房企举报绿城疑云:楼市下行致项目承压 合作方反目对簿公堂
绿城方面通过轻资产管理方式,向德融地产及其股东天鸿房地产在唐山一个项目输出管理。

财联社6月17日讯(记者 王海春)伴随楼市在低位徘徊,房企间合作问题凸显。因河北德融房地产开发有限公司(以下简称“德融地产”)在微博发布举报信,绿城中国及绿城管理近日卷入漩涡。

据了解,绿城方面通过轻资产管理方式,向德融地产及其股东天鸿房地产在唐山一个项目输出管理。受市场等多方面因素影响,该项目业绩不佳,双方因项目陷入僵局并产生纠纷。

上海一家房产机构分析师指出,轻资产输出,是辅助增强其它企业盈利能力的一种方式。“企业、项目禀赋有差别,市场会出现起伏,运营主体仍为企业本身,输出管理无法保证所有项目都盈利。”

引起市场关注的其中一个焦点是,双方合作中涉及的借款事项。

有媒体报道,与绿城相关联的沈阳全运村建设有限公司向天鸿房地产借出6亿元,天鸿房地产偿还部分本息后,因部分借款不能偿还而签订借款延期协议,天鸿方面则需在偿还本金外再支付一定利息。天鸿方面认为,项目销售不理想与绿城管理失职有关,项目销售情况不佳延长了借款偿还周期,绿城所获利息收益越高。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平向记者表示,该事件中借款纠纷,应视双方所提供证据来判定合同是否有效,以及是否适应相关条款。

双方各执一词

成立于2010年的德融地产,为天鸿房地产全资子公司,后者为河北省唐山市企业。

德融地产在举报信中表示,绿城虚假宣传旗下绿城管理项目代建能力,利用强势地位将项目委托管理工作交予绿城管理承揽,捆绑借款方签订内容有失公平的项目代建格式合同,又因履行能力严重不足构成根本违约给合作方造成巨大损失,构成商业欺诈。

该公司在举报信中称,绿城中国并无金融放贷许可证,却向社会不特定对象发放高息贷款谋利。

德融地产续称,绿城中国的金融事业部自2018年开始从事金融放贷业务,通过沈阳全运村建设有限公司等关联企业作为放贷工具,已发放贷款24笔,放款金额104.37亿,贷款利率高于年息15%。

对此,绿城中国方面回应,公司及下属企业均依法合规经营,不存在德融地产所述之违法违规情形。“对于其编造、传播、散布不实信息,扰乱社会秩序行为,我司将依法追究其法律责任。”

绿城中国在一份声明中表示,天鸿房地产、唐山鸿柯房地产、河北德融地产因违约引发多起诉讼等纠纷案件,目前相关案件正处在司法程序中。德融地产在诉讼期间杜撰不实内容,通过网络散布虚假信息,损害绿城及相关主体的商业声誉,企图干扰司法公正,以达到逃避法律责任目的。

因双方各执一词,外界由此质疑,举报信所述事项是否属实,有哪些材料作为依据。就此问题,德融地产相关人士并未正面做出回应,而是向记者表示,公司目前正与绿城接洽、磋商过程中。

“没有进一步协商结果之前,举报信中所指更详细内容,目前暂不便透露更多,也不便提供相关材料。”德融地产上述人士说。

记者在采访中了解到,德融地产发举报信之前,双方已因经济纠纷产生诉讼。

公开资料显示,天鸿地产今年2月向唐山市中级人民法院提起民事诉讼;该诉讼今年3月得到受理,案件正在审理过程中。

接近绿城中国一位人士向记者表示,双方正通过司法途径解决纠纷。“是非曲直,法院自有公断。为避免干扰司法之嫌,目前暂不回应更多。”

业绩承诺悬疑

绿城与前述房企之间产生纠纷,因位于唐山的绿城桂语江南项目而起。

2019年12月,天鸿房地产与绿城达成合作意愿,绿城管理对该项目输出轻资产管理。

中原地产高级研究经理卢文曦指出,小型房企因总体实力较弱,有时会借助知名企业影响力、管理能力,以提高项目销售业绩及利润水平。

公开资料显示,绿城桂语江南项目建筑面积13.76万平方米,由3栋小高层、14栋洋房组成。

天鸿地产在公开信中称,该项目2020-2021年销售回款总完成率4.47%,项目全部回款9393余万元,低于绿城承诺的21亿元。

据房天下数据,上述项目2020年12月开盘时均价1.7万元/平方米,2021年8月底推出洋产品房后,当年9月项目销售均价涨至2.15万元/平方米。而受市场不景气影响,今年4月项目销售均价降至2.05万元/平方米。

“去年下半年以来市场行情走低,楼盘销售业绩普遍不佳,很多项目不得不以价换量,三四线城市项目面临的去化压力更大。这种走势下,也会波及代建、输出轻资产类项目业绩。”卢文曦在接受记者采访时说。

因销售不及预期,双方产生矛盾。此后,天鸿房地产于2022年1月接管该项目。

“该事件中一个尚待厘清的争议在于,绿城管理是否做出与业绩相关的对赌承诺,并签署过具有约束力的相关文件。如果绿城并未做出此类明确承诺,那么业绩承诺可能只是德融地产单方面的预期。”业内一位分析人士表示。

就绿城管理是否做出过业绩承诺,记者分别向德融地产及绿城管理进行了求证。德融地产并未给出回应,绿城管理方面则向记者表示,“请以大股东绿城中国公布信息为准。”

据了解,绿城管理与天鸿房地产的合作,是通过唐山鸿柯房地产开发有限公司展开的。

据天眼查信息,天鸿房地产持有唐山鸿柯房地产90%股权,沈阳全运村建设有限公司持股10%。

就绿城与沈阳全运村建设的关系,公开资料显示,双方在人事及业务方面均存在交集。

天眼查信息显示,沈阳全运村建设与绿城房地产集团,均为绿城莱芜开发有限公司大股东;沈阳全运村建设还与绿城集团全资子公司绿城理想生活服务,共同参股了湖州驭众股权投资合伙企业。此外,绿城中国执行董事李骏在沈阳全运村建设担任董事。

两地官司“局中局”

有开发商指出,既然商业经济纠纷已开始走司法途径,双方原本应通过相应司法程序,由法院做出判定。

“天鸿房地产与绿城并非一个量级的企业,天鸿通过微博举报引起市场关注,是否有借此来促成协商解决争端的可能,也未可知。”上述开发商表示。

对于在走司法程序同时又在微博举报绿城,德融地产方面表示,“我们希望能解决一些实质性问题。双方虽然一直在就一些争议事项进行沟通,但这中间并不顺畅,出现一些波折。”

就其欲解决的是否为借款方面的问题,德融地产方面并未对此做出进一步说明。

记者在采访中获悉,德融地产在唐山提起诉讼之际,绿城关联方发起带有反击意味的另一场诉讼。

因与唐山鸿柯房地产、天鸿房地产、德融地产等产生借款合同纠纷,沈阳全运村建设向辽宁省沈阳市中级人民法院提起诉讼。天眼查信息显示,该案件将于7月7日开庭。

杜跃平指出,此事件中目前已出现两个案件,需要厘清的是,这其中存在两项不同的法律关系。

一是天鸿房地产、唐山鸿柯房地产与绿城管理、绿城中国之间的委托代建合同关系。二是沈阳全运村建设与天鸿房地产、唐山鸿柯房地产、德融地产等之间的借款合同关系。

“前者由唐山市中院立案受理,后者则由沈阳市中院立案受理。法律关系不同,受理法院审查的要点完全不同。天鸿房地产方面与绿城方面争议的一个焦点是,借款合同是否有效。”杜跃平表示,依据相关法律,套取金融机构贷款转贷的;未依法取得放贷资格的出借人,以营利为目的向社会不特定对象提供借款的,法院可认定民间借贷合同无效。

杜跃平在接受记者采访时表示,基于目前已公开的信息,如天鸿一方能在庭审中证明,出借方沈阳全运村建设仅是名义上的出借主体,实际的出借主体是绿城中国,那么法院可认定借款合同无效。反之,如借款合同不存在无效的情形,那么天鸿一方则应承担相应的违约责任。

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