合景泰富旗下物业公司合景悠活集团控股有限公司(03913.HK)在上市两个多月后，正式开启了自身的扩张步伐。

日前，合景悠活发布公告宣布，其拟以现金代价13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司的80%股权。

对于合景悠活此举，富瑞于其研究报告中指出，伴随高毛利的增值业务逐渐渗透到雪松智联大量的住户之中，本次收购将为合景悠活带来更多的协同效应以及带动总体的盈利能力。

受收购影响，在公告发出后的当天，合景悠活的股价就上升了近10个点，收盘价达到7.73港元/股。

大湾区版图进一步扩大

对于物业行业而言，一定的在管规模，是其良好业绩的保证。对于合景悠活而言，收购雪松智联，无疑也是如此。

资料显示，雪松智联主要服务于住宅、公建、商业等多种业态，且业务覆盖全国17个省份、109个城市，服务业主约3100万人，主要集中在华东、华南、中西部等区域。2020年1-11月，雪松智联的收入达到11.9亿元人民币，净利润为1.2亿元人民币。

收购后，合景悠活会将雪松智联的业绩并入财务报表中。从以往盈利来看，雪松智联每年至少或可为合景悠活贡献1个亿的净利润。

对于合景悠活最新收购动作，大行银河联昌认为，考虑到雪松智联的在管面积规模大，整体盈利能力强，因此本次收并购的估值合理。而雪松智联所服务的面积之中包含有公建项目，也将补充合景悠活在公建服务领域的运营实力。

同时，银河联昌也重申了，合景悠活的行业首选和“买入”评级，给予目标价10.85港元／股。

富瑞的研究报告也显示，“在本次收购完成后，合景悠活的在管面积将突破1.2亿平方米，进入到全国物业管理企业中的第一梯队。同时，本次收购不仅可以增加合景悠活在大湾区和长三角的项目密度，还将快速提升其在中西部、环渤海区域的市场份额。”

同时，合景悠活也于公告中透露，收购事项预计将使集团快速实现在全国范围内的在管面积拓展，完善公司的主营业务结构，形成多元化、多品牌的发展优势；收购事项可产生协同效应，从而将本集团打造成为全国性、全业态、全产业链发展的智慧运营服务商。

数据显示，截至2020年12月31日止，合景悠活的在管面积合计超过4000万平方米。交割后，预计集团整体在管面积将突破1.2亿平方米。较2019年底合景悠活的在管面积2160万平方米增长超过4.5倍，实现了管理规模的跨越式发展。

合景悠活已广泛布局于全国的各大城市群，包括华东区域、华南区域、中西部地区，该等项目可助力集团迅速完成全国化战略布局。

同时，通过本次收购，合景悠活将进一步巩固于粤港澳大湾区、长三角等区域的优势地位，提升各区域的市场份额；同时，收购将使本集团在发展潜力极大的环渤海、中西部地区等重点区域实现快速拓展及覆盖，并提升集团于区域市场的竞争力。

盈利能力将提升

今年1月5日，住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》该通知主要释放出两个政策方向，一是物业服务定价市场化；二是鼓励物业公司发展社区生活服务。

对此，兴业证券表示，首先，物业服务定价市场化打开了原来物管费政府指导价的限制，利好存量楼盘的价值提升，提供优质服务的物管公司有望通过价格调整保持存量楼盘的盈利能力，整个板块的长期持续盈利能力的价值将被释放出来。

其次，物管公司在发展社区生活服务，融入基层治理的过程中，也将受到更多的政策支持。随着未来各地更多配套政策的出台和落地，物管公司的价值将逐步释放。

而受政策持续利好，兴业证券认为，物业管理行业在未来3-5年仍然享受多方规模红利，其一是房地产 行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；其二是资产证券化加速了行业的收并购整合；其三当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；其四是物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。

于物业行业而言，政策的持续利好使得物管公司价值逐步释放，及享受行业规模红利同时，物管公司也必须努力提升自身规模，才能在未来创造更大规模的营收。

兴业证券在其研究报告中就指出，“我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红, 决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。”

事实上，合景悠活管理层早前就曾表示，合景悠活会通过收购、招标来加大、拓展第三方业务，“未来3年-5年是一个拓展的窗口期，我们会慎重地考虑评估比较好的物业公司或标的物来增加市场份额。”这也意味着，除了雪松智联，合景悠活的并购动作还将持续。

据悉，根据合景悠活计划，其早前IPO的募资所得将有60%用于收购和投资，25%用于更新智能服务系统，10%用于多元化增值服务，5%用于一般营运资金。

“未来我们的目标是第三方管理物业占整个未来在管面积的60%左右。”合景悠活管理层曾如是说。

总而言之，未来伴随合景悠活在管规模持续的扩大，其潜在的盈利能力也给市场留下了较大的想象空间。