财联社6月23日讯（记者 闫军）REITs迎来了规模与业绩的大爆发。

自2021年5月17日，首批9只基础设施公募REITs获批，拉开了国内REITs发展的序幕，4年时间过去了，当下REITs发展呈现规模与数量扩容迅速、底层资产创新、中小基金公司入局等特点。

一看规模。截至6月22日，全市场REITs总数量达69只，最新市值2070亿元，继6月5入突破2000亿元后稳健向上。产品数量已超过中国香港、新加坡及日本，成为亚洲第一。

二看创新。6月18日，南方基金担任基金管理人的南方润泽科技REIT、南方万国数据中心REIT两只REITs获批，标志着公募REITs底层资产成功扩容，填补了国内REITs市场相关领域的空白。

就在当日上午，证监会主席吴清在2025陆家嘴论坛上透露，今日批复全国首批2只数据中心REITs注册，下一步将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。

三看新玩家。REITs从底层资产介入、产品上报都是典型的资源比拼，在整个品类规模突破2000亿元的当下，也仅有24家公募基金参与其中。6月18日，由第一创业证券及旗下控股子公司创金合信基金担纲管理人的首农产业园REIT获批，这是创金合信首次入局REITs，成为中型基金公司的代表之一。

四看回报。截至6月23日，全市场REITs57只REITs年内收益率为正，仅有1只为负数，其中，华夏大悦城商业REIT、嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT以及华夏首创奥莱REIT今年以来收益率均超过50%。

在业内看来，REITs从发轫之始的热切追逐，形成“盲目打新”一枝独秀的上涨行情，到2023年交投冷淡，历经“深度调整”机构调仓的明显折价，再到2024年回归理性，关注底层资产运营的投资价值确认，初步经历了一个完整周期。当前REITs市场价格进一步反映了项目资产的内在价值与市场风险，实现了市场相对均衡的状态。

仅4年，REITs规模突破2000亿元

截至最新，我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市69只REITs产品，产品数量已超过香港、新加坡及日本，成为亚洲第一。

从市值来看，平安宁波交投REIT规模最大，为108亿，其次为华夏华润商业REIT，为101亿元，这也是当前市场两只规模突破百亿的REITs。中信建投国家电投新能源REIT、中金安徽交投REIT等产品规模也突破了80亿元。

沪深交易所在REITs均有发力。先来看上交所，截至6月18日，上交所44只REITs产品的市值达到1370亿元；从二级市场交易看，沪市REITs2025年以来的日均成交额约4.37亿元。从一级发行到二级交易的全链条，沪市REITs占全市场的比重均在七成左右；深市方面，共有22只REITs在深交所上市交易，总募集规模578.10亿元，项目类型覆盖生态环保、产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型。

经过4年的发展，REITs从一级市场发行定价、二级市场交易、存续期管理，愈发尊重市场化价格。

据介绍，从一级市场来看，REITs市场普遍采用询价机制，通过设定合理的询价区间，吸引投资者参与报价，最终确定发行价格。据行业专家分析，当前REITs市场价格进一步反映了项目资产的内在价值与市场风险，实现了市场相对均衡的状态。

以近期启动询价的中银中外运仓储物流REIT为例，通过采用上下限打开的市场化定价区间，给予投资者充分的定价权，充分激发了市场投资人的热情，共获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍（剔除后），报价机构户数、全场倍数均位于中国公募REITs产品推出以来市场第二，央企公募REITs第一。中外运最终定价参考市场化报价结果较评估价的溢价率达到16.16%，为公募REITs推出以来市场最高发行溢价率。

从二级市场来看，得益于底层资产稳健运营、投资回报稳定丰厚、产业方积极参与、重要机制逐步建立，市场认可的REITs较发行价的涨跌幅（后复权）普遍在20%以上、最高超过90%。“REITs市场化改革的核心在于让价格回归市场，让市场在资源配置中发挥决定性作用。”某资深市场人士表示，“经过改革，REITs市场在项目筛选、定价、交易等环节更加透明、高效，投资者能够根据自身风险偏好作出合理决策，市场资源配置效率显著提升。”

累计分红超216亿元，机构投资者多元

得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者能从REITs分红中获得高额稳定收益。沪深两市REITs近4年累计分红达到216.41亿元。

Wind显示，沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元，其中2024年59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7%。

深市22只REITs总市值约686.72亿元，收盘价较发行价平均上涨25.18%，累计分红95次，分红总金额超65.41亿元，反映了产品收益相对稳定、分红属性明显的收益特征。

深交所方面表示，深市18只披露年报的REITs2024年成绩单亮眼，2024年整体实现盈利，平均可供分配金额完成率达104%，底层资产经营情况整体平稳，其中消费基础设施、租赁住房和水利基础设施等项目表现尤为稳健。

REITs市场的蓬勃发展离不开各类投资者的积极参与。

从公开信息可以看到，REITs市场投资者呈现多元化趋势，除保险机构持续参与REITs投资外，券商自营、私募基金等投资机构的参与度也显著提高。日益丰富的投资者群体使得REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品也不断创新。

市场人士指出，未来，随着REITs指数基金以及ETF等创新产品开发，会继续为市场带来稳定的增量资金，也有助于流动性的改善。此外，REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础。

“首发+扩募”双轮驱动，市场持续扩容增类

先来看底层资产的分类，从2021年6月首批上市的产业园、收费公路、仓储物流、生态环保，到后来陆续上新的保障房、能源、消费、市政等大类资产，再到刚刚获批的数据中心，国内所REITs市场资产图谱不断拓宽。

据悉。未来，国内REITs将向着更多不同类别的底层资产延伸触角，旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地，绘就更加丰富多元的公募REITs图谱。我国是基建大国，公募REITs承载着盘活存量资产、服务实体经济等宏大的战略意义，多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs持续上新，也为公募REITs的未来留下更多的期待空间。

REITs扩募是进一步完善REITs市场建设的重要基础制度。扩募机制是公募REITs生命力的重要体现，也是助推公募REITs市场增长的关键机制，能够起到优化资产组合、降低资产集中度过高的风险。

上交所方面，上交所REITs市场已有普洛斯、张江产业园2只REITs实现扩募份额上市。2024年以来，沪市已有6单REITs项目已发布扩募公告，其中有4单处于受理审核阶段、2单已获基金注册批复；深交所方面，2023年6月首批扩募项目博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REITs顺利上市，2025年3月深交所发布关于做好REITs非定向扩募技术准备的通知，预计将于近期完成公开扩募系统改造。2024年以来，深市共有4只REITs已披露扩募公告。

资产证券化产品图谱不断丰富

持续推动多层次REITs市场的发展也是强化REITs市场生态建设的重要方面。

当前我国多层次REITs市场已初步成型：

一是Pre-REITs聚焦于资产培育和成长，资产尚处于起步阶段；

二是类REITs的底层资产相对更成熟，固收属性较为突出，是不动产资产证券化的初步尝试；

三是持有型不动产ABS已能够产生期间现金流收益，且具有更加鲜明的权益属性，是不动产资产证券化布局下的重要创新。上交所在证监会的指导下设计出持有型不动产ABS这一创新产品，目前沪市已有7单项目落地，总融资规模达到122亿元。

有业内人士表示，在多层次REITs市场发展中，资产证券化产品图谱越来越全面，发展路径方向更加清晰，投融双方选择更为丰富，也为公募REITs市场的发展提供强有力的基础。

上述人士进一步指出，展望未来，REITs的覆盖面与普及率会大幅提升；REITs所服务的资产类别、企业类别和资金类别会与时俱进、持续扩容；REITs平台将更具市场活力和自驱力，不断推动资产运营管理机制、资源要素配置效率的优化和提升，成为我国盘活存量资产、服务实体经济的重要金融工具。