物管行业规模增长持续放缓。

在2024年百强物企平均新增合约面积同比下滑12.8%的背景下，2025年1月TOP50新增合约面积同比下降13%。

头部物企效应进一步凸显，TOP10企业新增合约面积占比接近六成，拓展规模门槛降至247亿元，也意味着竞争热度略有下降。

与此同时，头部物企扩张策略正从规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。

一个明显的趋势是，物管行业以规模导向的拓展模式正逐渐退出历史舞台，优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段。

近两年，随着物管行业营收承压，物企的规模增长诉求也随之下降。

克而瑞物管数据显示，1月TOP50企业新增合约面积约7808万平方米，新增第三方拓展规模7146万平方米，同比分别下降13%和12%。

从2024年全年的规模增长情况来看，百强物企平均新增合约面积为1481万平方米，较2023年下滑12.8%。与此同时，百强物业管理企业的合约在管面积比均值在2024年下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。

这一变化可以看出企业在新项目获取上的增速放缓，市场竞争加剧。虽然规模增速放缓，但当前的企业规模储备仍然足够支持短期内的进一步增长诉求。

进一步聚焦TOP10企业来看，1月TOP10企业新增合约面积4430万平方米，较2024年TOP10同比下降接近两成，规模增速有所放缓。TOP10门槛值为247万平方米，整体竞争热度略有下降。

不过，2024年数据来看，头部效应进一步凸显，TOP10新增合约面积均值为2320万平方米，是T0P11-30企业的2.4倍。

在行业持续向高质量方向迈进的过程中，TOP10企业更加聚焦高质量项目。从1月表现来看，头部企业各业态拓展竞争优势明显，在第三方拓展中学校、公建、办公位列前三，在前三业态中，雅生活在办公和学校项目拓展规模最大，华润万象生活在住宅、产业园和公建项目拓展规模最大。

行业规模增速进一步放缓，也从侧面反映出物业管理行业的逐渐成熟，行业发展重心转向“质重于量”。

区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。越来越多的企业开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。

其中，头部物企动作更为迅速。TOP10物企中，万物云早在2020年就提出了将“蝶城”战略作为未来十年的核心发展方向，截至2024年上半年，万物云的蝶城数量已增长至642个。中海物业则设定了在当地市场实现规模排名前三的目标，积极拓展市场份额。

此外，世茂服务明确了19个重点深耕城市，融创服务则聚焦于高浓度的优势城市布局。

除了区域深耕之外，物企还在持续退出低效项目。

过去，收并购是企业规模扩张加速器，在规模导向的发展模式下，企业收购了大量低盈利甚至亏损的项目。随着规模扩张意愿降至低点，行业收并购速度也随之减缓，再加上利润空间的压缩，物企对项目的运营效率和盈利能力提出了更高的要求。

因此，物企正持续退出那些低收缴率、盈利能力较弱、位于非深耕区域且管理难度较大的项目，据克而瑞物管统计，2024年以来至少有9家物企公开退出项目，以金科服务为例，2024年上半年累计退出的在管面积接近3000万平方米。

整体来看，无论是区域深耕，还是退出低效项目，意味着企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先。

以规模导向的拓展模式正逐渐退出历史舞台，以效益优先的扩张策略转变促使企业在项目拓展时更加注重优质资产和高潜力区域，以实现精准布局和资源优化配置。

随着越来越多企业的调整加入，优势区域和优质客户的争夺已进入白热化阶段，未来，优势区域和优质客户的争夺将进一步加剧，推动行业向更高层次的服务质量迈进。