财联社10月23日讯（编辑 杨斌）尽管权益市场近期火热，但权益属性逐渐突出的REITs市场表现平淡，保障房项目领跌市场。相对而言，REITs一级市场延续火热，财联社注意到，近期一单水利REIT以106倍的网下认购倍数创年内新高。机构提醒，后续可关注三季报，以及部分前期回调板块的配置机会。

9月23日以来，中证REITs全收益指数先升后降，下跌0.05%。十一长假归来，指数下跌了0.70%，已上市的45单项目中，28单下跌。近期，产权类项目特别是多个保障房项目跌幅居前。

图：10月以来跌幅居前的REITs项目

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

中泰证券地产研究团队认为，近期受强力的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，对REITs市场资金具备一定虹吸效应。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，需注意防范回撤风险。

另有权益策略分析师指出，十月股票市场剧烈震荡，走势分化。持续走强的是科技题材，而高股息、红利策略相对较弱，与红利股属性相近的REITs资产总体表现平淡。

另外，公募REITs可被用于央行互换便利质押，可能对REITs带来何种影响？

10月18日，央行创设了证券、基金、保险公司互换便利（SFISF）。符合条件的机构以债券、股票ETF、沪深300成分股、公募REITs等为抵押，从央行换入国债、央票等高流动性资产。通过这项工具获取的资金只能投向资本市场，用于股票、股票ETF的投资和做市。

“SFISF工具的核心诉求是增强机构的流动性，支持股票市场健康稳定发展。”上述分析师表示，“公募REITs等资产向央行抵押后不能出售，且到期后归还机构，并不会改变市场原来的供需格局。”

相对而言，REITs一级市场更火热，数量与类型的扩容持续推进。10月17日，银华基金发布公告称，银华绍兴原水水利REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为137.84亿份，为初始网下发售份额的106.07倍，创下今年公募REITs新品网下认购倍数新高，于10月21日提前结束募集。此外，华夏南京交通高速公路REIT、招商公路高速公路REIT均宣布公众投资者有效认购规模超过初始募集规模上限，对公众投资者发售部分进行比例配售。

平安证券固收首席刘璐认为，稳步扩容仍是近期REITs的主要事件。7月以来发行的REITs以产业园、仓储物流为主，银华绍兴原水水利REIT是近4个月以来首单公用事业类型的REIT，网下认购倍数创年内新高反映出市场对现金流稳定的REITs有较强的配置需求。

对于后续的REITs配置，三季报的重要性开始提升，部分此前调整的板块迎来机会。

中金公司固收研究团队认为，后续若股债市场日度振幅边际减小、结构性增强，叠加REITs三季报业绩期临近，REITs市场关注点或重归基本面，各业态微观业绩的稳定性与潜在宏观经济政策支撑预期或将共同作用于市场定价，近期有一定回调的板块或有估值修复机会。

刘璐认为，相较于权益、转债在政策博弈下的高波动，REITs市场较为平静。今日，招商蛇口保障房REIT将上市，供给或对该板块继续形成压力。建议配置型资金继续跟随供给潮配置，REITs三季报将陆续发布，交易型资金可自下而上博弈业绩可能超预期的标的。

中金公司研究部房地产与REITs分析师孙元祺在四季度金融市场展望策略会上指出，部分安全资产估值或已阶段性过顶（如保租房），可开始着眼关注部分前期跑输资产的潜在重估机会。可在产权类和经营权类之间做更均衡的配置，关注部分消费类资产的配置价值。