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上海土拍溢价率创三年以来新高 谁是上半年住宅用地“吸金之王”?
①诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出,上海本轮土拍不仅较上一批7.33%的溢价率上升0.49个百分点,且创下自2021年以来,各批次土拍溢价率的新高。
                ②虽然上海本轮土拍热度极高,但从今年前6个月土地出让情况来看,上海并非上半年住宅用地出让金最多的城市。

财联社7月13日讯(记者 王海春)经过三天出让活动,上海2023年第二批集中供地首轮土拍于7月13日正式收官。

上海本批集中供地共挂牌16宗宅地,总出让面积86.7万平方米,起始出让总价389.6亿元。

挂牌的16宗地块中,嘉定JDC11201单元24-02地块未出现在本轮出让排期中,另外15宗住宅用地全部完成出让,总成交面积84.16万平方米。成交的15宗地块中,10宗封顶摇号、5宗底价收官,平均溢价率为7.82%,总揽金约405.5亿元,成交楼面均价21644元/平方米。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出,这不仅较上一批次7.33%的溢价率上升0.49个百分点,且创下自2021年以来,各批次土拍溢价率的新高。

关荣雪认为,房地产市场在7月进入传统淡季,目前市场情绪仍较低落,上海本此土拍再度升温,有望为市场传递一定的积极信号。

上海土拍市场热度升温

易居研究院研究总监严跃进指出,上海本批集中供地活动之所以热度较高,其中一个重要原因在于,本轮出让地块的性价比相当高,这对激发优质房企拿地的积极性产生了很大作用。

与以往不同的是,上海本次土地竞拍规则发生了变化,采用“竞地价+摇号”方式:当竞价低于最高限价时,根据“价高者得”原则确定竞得人,当竞价达到最高限价后,将通过摇号决出竞得人,而不再采取此前一次性书面报价的方式。

据悉,之所以调整竞拍规则,主要与此前一次性报价系统曾出现故障有关,同一批次热度较高地块出让一定程度受到影响,改为摇号后,提高了操作便捷度。

本轮竞拍地块中,7月11日土拍首日,3宗热门地块引发多家房企竞争。杨浦区平凉地块作为上海本轮土拍唯一一宗内环内住宅用地,其热度之高,成为本轮土拍市场表现的一个缩影。

平凉地块总建筑面积约3.06万平方米,起始出让总价20.7亿元,起始楼面价6.75万元/平方米。因位置较佳,该地块吸引了13家房企展开激烈角逐。经过37轮报价,该地块达到22.73亿元上限价格,进入现场摇号环节。招商蛇口、金融街、越秀、中海、华润、保利置业等13家竞买人全部参与摇号,最终由保利置业摇中该地块,成交楼面价7.4万元/平方米,溢价率10%。

土拍首日的松江永丰地块,也引发7家房企参与竞拍。经过21轮报价,地块报价达到18.48亿元上限价后,进入现场摇号环节。保利发展、厦门国贸、中建东孚、象屿、招商蛇口等6家房企参与摇号,最终招商蛇口摇中该地块,成交楼面价25574元/平方米,溢价率10%。

7月12日土拍次日,出让热度进一步升温。4宗地块起始出让总价144.9亿元。最终,4宗地块全部成交,全部封顶摇号,溢价率均为10%,共收金159.4亿元,分别由中国铁建、大华、中建八局以及大家、浙江钱江、宁波维科联合体通过摇号竞得。

而在本轮土拍第三天,出让的3宗宅地也全部封顶成交,溢价率均为10%,分别由建发、联发联合体,大家、浙江钱江、宁波维科联合体及金茂竞得。

新房热销提振市场信心

业内人士指出,上海此轮土拍热度升温,还与其当前新房市场去化速度较快有不小的关系。

据同策研究院今日公布的数据,上海6月共计有39个项目开盘,整体开盘去化率68%,其中13个项目日光,7个项目触发积分,触发积分楼盘占比18%。据悉,已开盘的项目,有不少为热门项目加推,虽然热门楼盘项目整体认购量较此前有所减少,但去化率仍然不低。同策研究院分析师表示,第五批次26个新盘公示后,房企迅速取证、认购、开盘,整体销售节奏堪称史上最快。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生告诉记者,当前新房销售速度放缓,不少城市土地出让面临压力。

据中指院数据,2023年上半年,全国300城住宅用地供、求规模均降至近十年以来同期最低位,同比分别下降34%、32.1%。据今年上半年实际供地量,不少城市仅完成全年计划的15%左右,预计下半年各地为加快完成全年供地计划目标,土地市场推地节奏或将较上半年呈现明显加快迹象。

“销售情况不佳,房企往往会涌向去化情况较好的热点城市,这可能会加强城市之间土地市场的分化。”高院生表示。

不过,严跃进对记者表示,需要注意的一点是,上海今年第二批集中供地的市场行情,与第一批有很大的区别。上海今年首次集中供地在四月份,当时正处于一季度新房销售市场走高之时,供地活动亦获益于市场行情的高涨。

“但本次供地,市场行情已经连续数月回落,市场对后市预期相对悲观。在这样的行情下,上海土拍仍然热度未减,土拍溢价率较高,不仅反映出房企对上海关注度较高,也说明上海市场是较为健康稳定的。”严跃进在接受记者采访时说。

杭州位居半年度土地“吸金”榜首

虽然上海本轮土拍热度极高,但从今年前6个月土地出让情况来看,上海并非上半年土地出让金最多的城市。

据中指院数据,2023年1-6月,杭州以953.37亿元的住宅用地出让金(市本级),超过北京、上海,位居今年上半年住宅用地“吸金”榜首。

“近几年时间内,北京、上海、杭州往往是住宅用地出让的前三甲。如果上海今年第二批供地时间放到六月,其应该会成为今年上半年土地出让金最多的城市。” 易居企业集团CEO丁祖昱表示。

据中指院监测数据,北京、上海分别以858.07亿元、518.83亿元,位列今年上半年住宅用地出让金第二、第三名;广州、西安以431.19亿元及426.42亿元分别居于第四及第五名;成都、苏州、南京住宅用地出让金分别为404.49亿元、355.88亿元、339.06亿元。

部分热点城市土地交易情况不错,不过58安居客研究院院长张波对记者表示,今年上半年全国土地市场整体表现其实是比较低迷的。

“上半年全国新房销售冲高回落,二季度市场明显降温,加之企业信用债发行放缓,多家民企逼近退市,市场投资信心降至低位。”张波称。

中指院分析师表示,除核心城市土拍仍保持一定热度,多数城市土拍未有转暖迹象,各地土拍情绪的变化,依赖于新房市场能否持续修复。监测数据显示,今年上半年TOP100企业拿地总额5920亿元,拿地规模同比下降10.2%。

为提升房企参拍意愿,多个城市持续加大核心区域地块供应力度。由于企业布局进一步向核心城市聚集,各地的土地成交规模下降之际,土地成交楼面均价同比出现结构性上涨。

中指院数据显示,今年1-6月全国300城共各类用地成交规划建筑面积约61491万平方米,同比下降11.97%。今年上半年,全国300城土地成交楼面均价为7032元/平方米,同比上涨17.28%;平均溢价率为6.67%,较去年同期增长2.4个百分点。

就土拍热度表现,诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为,今年以来房企在核心城市补仓积极,不同城市之间土地热度的分化进一步加剧,热点城市率先升温,楼市去化难易度成为各地破局土地交易的关键。

“楼市去化率如何,仍是房企拿地时重要的考量因素,房企对楼市表现稳健的城市更加青睐。同时,新房去化速度得以提升,成为土拍低温城市的破局关键点,楼市去化压力较大的城市,暂时仍处于土拍平淡的瓶颈期。总体而言,当前土地市场仍处于局部改善阶段,很难达到2021上半年普遍高热的局面。”王小嫱称。

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