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上海年内首轮供地大幕重启 首日出让20宗地收金495亿
在本批次集中供地首日,上海成功出让20宗地块,有16宗以底价成交,其余4宗溢价成交,其中3宗报价达到中止价进入一次报价阶段。

财联社6月1日讯(记者 王海春)推迟约两个月的上海2022年第一批集中供地,于6月1日大幕重启。

受市场等多方面因素影响,部分城市土地交易热度仍未恢复,上海今年首次集中供地表现如何,倍受市场关注。

此次上海共推出36宗地块,总建筑面积425.19万平方米,总起价806.5亿元。在本批次集中供地首日,上海成功出让20宗地块,有16宗以底价成交,其余4宗溢价成交,其中3宗报价达到中止价进入一次报价阶段。上海集中供地首日总成交金额约495.78亿元。

中指研究院土地事业部负责人张凯指出,尽管经历了疫情和土拍延期,但并未对房企参拍热情造成太大影响。从拿地企业性质来看,央企、民企、混合所有制企业以及地方国企均积极参与并有所斩获。

“上海供地首日,位于核心区域的项目,例如徐汇斜土街道、杨浦平凉社区的地块,均溢价成交;拍地首日热度不低,反映出房企对上海未来市场充满信心。”张凯表示。

招商蛇口连夺两宗地

上海年内第一批集中供地首日,招商蛇口成为最大赢家。

6月1日下午,招商蛇口旗下上海宝琛置业以62.5亿元底价,竞得普陀中山北社区B3-16地块。该住宅用地出让面积3.61万平方米,建筑面积9.68万平方米,起始楼面价约6.46万元/平方米。

随后,招商蛇口又联手香港置地、徐汇城投斥资47.33亿元,竞得徐汇区斜土街道住宅用地。该地块出让建筑面积5.49万平方米,起始出让价43.2亿元,起始楼面价7.88万元/平方米。最终,招商蛇口联合体竞得该地块,成交楼面价达8.63万元/平方米,溢价率9.57%。

另一宗总价较高的普陀区长风社区地块,被宸嘉发展、宁波日兴康生物工程联合体,以63.7亿元摘得。该商住地块出让建筑面积22.44万平方米,起始楼面价2.84万元/平方米。

大华集团、中国铁建、建发集团,则分食了几宗金额不低的地块。

其中,民企大华集团以40.5亿元底价,竞得嘉定安亭国际汽车城宅地块,该地块起始楼面价1.9万元/平方米。中国铁建房地产则以22.11亿元底价,竞得松江泗泾镇地块;建发集团旗下苏州兆坤房地产以21.96亿元底价,夺得金山新城地块。

而浦东惠南东城区住宅用地,虽然出让总价不高,但竞争较为激烈。

惠南东城区地块出让面积3.67万平方米,起始出让价11.25亿元,有3家房企报名竞买。经过24轮竞价,该地块很快达到中止价,进入一次报价阶段。最终,杭州大家房地产、浙江钱江房产集团联合体在一次性报价阶段以12.23亿元竞得上述地块,楼面价1.67万元/平方米,溢价率8.66%。

此外,上海城投置地以10.27亿元竞得杨浦区平凉社区地块,楼面价7.43万元/平方米,溢价率1.78%。

张凯认为,今日上海土拍整体开局良好,土拍首日结果基本符合预期。“无论是补仓还是计划进入上海市场的房企,拍地之所以较积极,都是看好上海经济复苏前景的一种表现。”

同策研究院研究总监宋红卫认为,房企应抓住上海内中环及中外环间优质地块的投资机会。

“从上海各环线供需结构变化来看,内中环及中外环供需关系较紧张,供求比由2020年的0.94及1.11分别下降至0.59及0.62,是下降较大的两个区域,供给存在一定缺口。由此,这些地块具有较强投资价值。”宋红卫补充道。

土拍规则适度调整

因疫情防控需要,上海于3月28日宣布,今年首批集中供地活动延期进行。

5月26日,上海发布了重启今年首次集中供地的通知,5月31日对交易活动做出具体安排,6月1日后展开交易活动。

据上海土地市场官网披露,本次集中供地中,包括普陀区长风社区、中山北社区以及松江区泗泾镇在内的16宗地块仅有一名竞买人。竞买人于规定时间内通过网上受理平台完成挂牌报价,无须至上海市土地交易市场。土地交易市场将按照出让文件规定,根据其在挂牌期间报价确定成交价及竞得人。

而包括徐汇区斜土街道、杨浦区平凉社区、闵行区浦锦街道等在内的另外20宗地块,有多名竞买人。这20宗地块将分别于6月1日、2日、6日、7日、8日出让,每日出让4宗用地,竞买人需参加现场交易活动。

值得一提的是,上海此次对拍地规则做出了调整。

上海本次集中供地,取消招挂复合打分入围方式,采用挂牌方式出让,有效申请人即为竞买人。这意味着报名并缴纳保证金房企,均有出价资格。

资金方面,上海此前对房企拍地资金要求较高,房企参加拍地受监管自有资金,为土地起始出让价格的1.3倍。

具体来看,房企参与上海土拍应缴纳竞买保证金和土地监管资金,竞买保证金一般按土地起始价20%缴纳,土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限(即地块中止价)。如拍地成功,土地监管资金将转为地价款,否则将在1-7天内返还。

但上海此次供地,对拍地监管账户冻资金额做出调整,账户中封存资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。

分析人士认为,这意味着拍地前冻资比例由1.3倍降至1.1倍,有助于提高房企拿地积极性。

此外,上海日前印发的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》,部分涉及房地产措施。

其中,第29条提到,为促进市场健康发展,上海拟建立地产项目前期审批绿色通道,及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应,进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。对于新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费,可顺延3个月缴纳。

保障土地要素供给方面,公开招标拍卖挂牌方式出让的地块,上海允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。为优化土地出让条件,将合理确定住宅用地起始价,降低商业办公用房自持比例。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示,这些措施将对市场回暖和恢复市场信心,起到积极作用。

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