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房贷新政三日谈:二线积极一线淡定
首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,也就是说,首套房贷利率下限从4.6%降到4.4%。

此前数月,多地已经陆续发布相关新政,以不同方式、不同程度调整房地产政策。5月15日,市场再度迎来一条适用于全国范围的调整政策,首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

调整前,首套房贷利率下限为相应期限贷款市场报价利率LPR。4月20日发布的5年期以上LPR为4.6%,也就是说,首套房贷利率下限从4.6%降到4.4%。

目前,记者了解到天津、青岛、济南、洛阳等地部分银行首套房贷利率最低均降至4.4%。截至发稿之时,记者从深圳地区的市场相关人士处获悉,新政出台后,深圳地区部分银行开会研究决定房贷利率保持不变,LPR基础上+30bp,即4.9%。与此同时,也有银行表示,由于央行将下限下调20bp,银行执行的首套房贷利率同步下调为4.4%+30bp,即4.7%。

强二线城市率先反应

至今,央行该则新政发布仅3个工作日,据21世纪经济报道记者了解,已经有不少城市开始实际执行新的利率。根据此前媒体报道,郑州、天津、济南、温州等地已有部分银行首套房贷利率最低降至4.4%。

除此之外,5月18日,21世纪经济报道记者还采访了解到,青岛、洛阳等地也已经开始按照最低标准即4.4%执行首套房利率。光大银行青岛某支行对记者表示,购买具有准入资格的开发商的一手房最低利率大概率都是4.4%,二套房是5.2%。未来需要关注20日的LPR有无变化。

洛阳地区的首套房利率则从此前的6.37%降至4.4%,由于降幅过大,引发了诸多购房者的争议。

此外,记者还了解了合肥、苏州、杭州、宁波等强二线城市目前的房贷利率执行情况,他们虽然没有直接降到最低标准,但是对新政也迅速作出了反应,杭州地区部分银行的首套房利率下调了10-20bp。

苏州地区一家大行人士则向记者确认,已经确定下调为4.4%,“符合条件的现在申请可以按照4.4%,只是还没发文,预计一周之内。”

合肥地区也在最近两天迅速作出了反应。据记者了解,招商、平安、光大、中信等5月17日已经将首套房利率下调到了5.18%,5月16日之前主流银行的首套房利率在5.4%-5.58%。

值得注意的是,这些城市对房贷利率调整动作反应十分积极,动作迅速。16日,农行合肥地区房贷业务人士表示,最新利率待上级行统一调整。18日,该行即宣布,从19日起,除合肥外,安徽其他城市首套房利率为4.9%,二套房利率为5.59%。据记者了解,在此之前,这些地区的首套房利率为5.1%。

一线反应略缓

记者同样调查了解了北京、上海等一线城市的房贷利率变动情况。北京目前的首套和二套房贷利率分别为5.15%和5.65%。农业银行北京一支行的房贷经理表示,“虽然15日央行发文说可以将首套房贷利率下调20个bp,但目前北京银保监还未有相关通知,所以目前还是保持不变的”。

上海地区一家银行房贷经理向记者表示,目前上海房贷仍是首套4.95%、二套5.65%,暂时没有变化,未来也许会有调整。

农业银行广州一家支行的客户经理表示,广州最新的房贷利率为首套5.2%、二套5.4%,“与年初的首套5.9%相比,目前的利率已经下降了很多,疫情之后就在不断下调”。

截至发稿之时,21世纪经济报道记者从深圳地区的市场相关人士处获悉,新政出台后,深圳地区部分银行开会研究决定房贷利率保持不变,LPR基础上+30bp,即4.9%。与此同时,也有银行表示,由于央行将下限下调20bp,银行执行的首套房贷利率同步下调为4.4%+30bp,即4.7%。

对于不同城市在新政面前表现出的不同反应,业内人士对记者分析称,正常情况下,市场压力大的城市,调整动力较强,对政策的响应自然更加快速积极。

房贷利率是购房的诸多因素之一,但对于房贷利率调整能起多大效果,多位业内人士并不乐观。合肥一位房地产界人士对记者表示,房贷利率调整之后市场变化一般不太明显。

据贝壳研究院统计,今年以来超过70个城市楼市调控政策放宽,包括公积金贷款支持,如降低首付比、提高公积金贷款上限、延长贷款年限、父母公积金可用于子女购房等,限制性政策包括限购、限贷、限售等政策均有不同程度的放宽。政策放松的城市由三线城市传导到二线省会城市,如南京、苏州、芜湖等长三角区域强二三线城市,以及天津、兰州、烟台、银川等北方城市。

存量房贷利率能否调整

由于此次房贷下限下调主要是针对新增购房者,存量购房者往往会产生“落差”。尤其是对于下调幅度较大的城市,会引起较大的争议。那么对于此前已经办理购房贷款、或者在贷款流程当中的购房者而言,在这种利率大面积下调的情况下,是否也有下调空间呢?记者对此也进行了调查了解。

对于贷款办理流程中的情况,由于房贷办理会持续一段时间,期间涉及审批、签约、放款等多个时间节点,房贷利率调整的情况亦可能发生在这个过程当中。因此,一般情况下,银行会与购房者约定一个时间点标准,即在该时间点之后发生的不影响该笔房贷约定的利率。对于这个时间点,每家银行的约定都不一样,有的银行按照征信查询时间,有的银行按照合同签订时间等。

对于已经办理完结的房贷,则要区分具体合同的约定。中国银行天津某支行客户经理表示,对于该行客户而言,近期办理放贷都是按照最新利率即首套4.4%执行,对于之前已经办理的贷款则采取一年一浮动的方式。比如,若是去年5月份办理的房贷,那今年5月份正好满一年,可以按照最新的利率,也就是4.4%进行调整。

中国银行郑州地区同样如此,贷款也是一年一浮动,不过有两种方式,一是选择固定在每年1月1日按照最新利率调整,二是办理贷款12个月后按照最新利率进行调整。

上述农行广州一家支行的客户经理表示,这取决于签订合同时采取了固定利率还是浮动利率:如果是固定利率就没法变动,如果是浮动利率则需要与当时办理的银行进行协商,看能否调整。

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