《关于加快发展保障性租赁住房的意见》确立了我国以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，预计后续保障性租赁住房将会是其绝对主力。根据我们的测算，预计“十四五”期间保障性住房建设投资或达2.34万亿元，其中2022年有望实现投资5600亿元，拉动全国房地产开发投资额增长2.7%。

▍经多年探索，我国构建了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，为不同类型居民提供分层住房供给。

2021年7月2日，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，确立了今后我国要构建以“公租房、保障性租赁住房和共有产权住房”为主体的住房保障体系。公租房作为兜底性政策，致力于保障城镇收入困难家庭的住房需求，设定了“收入低”+“住房条件差”的双门槛。保障性租赁住房主要旨在解决新市民、青年人的阶段性住房困难。而共有产权住房主要针对城市夹心层，为城镇户籍、无房、有一定经济能力但难以支付商品住房的个人或家庭提供相对廉价的改善性住房。

▍目前公租房已经基本实现对双困家庭的应保尽保，预计将不会是未来我国保障性住房体系的发力重点。

目前全国已建成1600多万套公租房，3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取租赁补贴，已经基本实现对城镇低保、低收入、住房困难家庭应保尽保。这意味着公租房建设将不会是后续保障性住房体系的发力重点。政策或主要关注于完善相关制度，在合理轮候期内解决公租房申请人的保障问题。

▍2021年是保障性租赁住房的元年，预计后续保障性租赁住房将会是住房保障体系的绝对主力。

住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，“十四五”期间我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系。国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各地大幅提高了各自保障性租赁住房建设目标。上海、广州、深圳计划“十四五”时期新增的保障性租赁住房分别为47万套、60万套、40万套，均占各地计划新增住房供应总量的45%左右。未来保障性租赁住房将会是一线城市的重点建设对象。

▍共有产权住房存在有效需求不足的问题，未来促进职住平衡并打破转让闭环或将是改革方向。

与其他住房保障政策不同，共有产权住房的困境在于有效需求不足。一方面，共有产权住房位置相对偏远，弱化了居住属性。另一方面，部分城市共有产权住房禁止上市转让，降低了其保值增值属性。打破共有产权住房“鸡肋感”的关键，是要促进职住平衡、产城融合，并打破转让闭环，为共有产权住房提供合理收益空间。

▍2021年北京探索了“新型共有产权商品房”模式，与前述共有产权保障房并非同一概念。

其目的或在于控制房价而非提供住房保障，不会取代原有共有产权住房，亦不意味着原有政策发生任何转变。通过设置上限的方式降低土地竞拍溢价，共有产权商品房能够有效控制房地产价格。5年内不得转让的规定，旨在抑制投机炒房行为，亦是对“房住不炒”政策思路的落实。共有产权商品房的房产属性仍是商品房而非保障房，其房屋售价、户均建设面积、申购与出售政策都与传统共有产权住房截然不同。因此，共有产权商品房的推出并非意图取代原有共有产权保障房，亦不意味着原有政策发生了改变。

▍预计“十四五”期间保障性住房建设投资或达2.34万亿元，其中2022年有望实现投资5600亿元，拉动全国房地产开发投资额增长2.7%。

保障性住房的建设核心区域或主要集中于40大城市，其余地区建设数量可能比较有限。我们预计“十四五”期间全国保障性住房建设套数约900万套。假设平均建筑面积50平方米，平均住房建设周期2年，预计“十四五”期间保障性住房建设投资或达2.34万亿元，其中2022年有望实现投资5600亿元，拉动全国房地产开发投资额增长2.7%。