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利弗莫尔证券港股IPO专栏:高端物业服务商德商产投服务价值研究
【利弗莫尔证券承销新股申购提醒】德商产投服务,致力于为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务,为中国高端物业服务领先企业之一,聚焦川渝,深耕西部,逐步进入广东江苏等地,在管建筑面积2020财年达3.8百万平方米,三年复合增长率为175.68%!

德商产投服务 (02270.HK)

招股价:1.10-1.46港币

总市值:6.60亿-8.76亿港币

发售股数:150,000,000股(75,000手) 其中:公开发售股数15,000,000股(7,500手,可予重新分配最大为37,500手)

募资总额范围:约1.65亿-2.19亿港币

公开发售募资额:约2,190万港币

独家保荐人:申万宏源融资(香港)有限公司

稳定价格操作人:申万宏源证券(香港)有限公司

一手入场费:2,949.43港币

申购日期:2021年11月30日——2021年12月07日 09:29:59

交易日期:2021年12月17日 09:00:00

绿鞋机制:有(绿鞋金额:0.33亿港币)

同行业新股首日上市情况对比

2021年07月08日,朗诗绿色生活,主板上市,最新市值13.2亿,开盘涨幅+88.68%,收盘涨幅+41.51%!

2020年12月09日,华润万象生活,主板上市,最新市值886亿,开盘涨幅+38.12%,收盘涨幅+25.56%!

利弗莫尔证券承销分析

2019年06月19日,日照港裕廊,开盘涨幅+6.67%,收盘涨幅+166.67%!

2021年06月28日,森松国际,开盘涨幅+100.00%,收盘涨幅+258.87%!

一、公司简介

公司官网:http://www.desunhui.com/mm/tzlx.aspx

德商产投服务集团有限公司是一家物业管理服务和商业运营一体化服务提供商,2020年,以在成都产生的收益计,在成都市提供物业管理服务及商业运营服务的所有公司中,排名第五,市场份额为0.5%.致力于为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。公司的商业运营服务包括向开发商及租户提供市场调研服务、招商服务及街区管理服务。

于2021年5月31日,在管建筑面积约为4.2百万平方米,其中在管住宅物业总建筑面积约1.9百万平方米,占公司在管建筑面积的44.7%,在管非住宅物业总建筑面积约2.3百万平方米,占在管建筑面积的55.3%.在管建筑面积由截至2018年12月31日的约0.5百万平方米增加至截至2020年12月31日的约3.8百万平方米,年复合增长率约为175.7%.公司的合约建筑面积由截至2018年12月31日的约1.3百万平方米增加至截至2020年12月31日的6.8百万平方米,年复合增长率约为128.7%.由于德商集团所开发住宅物业的售价高于成都住宅物业的平均售价,由于其中高端性质,根据弗若斯特沙利文的数据,2020财年,公司的在管物业的平均物业管理费为人民币3.9元,较成都市物业的平均物业管理费人民币2.6元高50.0%,较全国物业的平均物业管理费人民币1.9元高105.3%.

二、公司竞争力

(1)聚焦四川省,拥有良好的过往业绩,并能够抓住区域的重大增长机遇;(2)打造自有品牌,助力持续稳定增长;(3)凭借广泛的服务品类,具有根据客户的特定需求定制服务及在房地产服务行业建立独有的综合平台的灵活性和能力;(4)过去数年与德商集团的业务合作,为带来中高端住宅物业客户群稳步增长的同时,将继续加强公司的竞争力;及(5)拥有经验丰富、锐意创新的管理团队及具有竞争力的人才储备、完善的人力资本管理体系,为公司的可持续增长提供支持。

三、基本面分析

1.财务状况:截至2018财年、2019财年、2020财年以及2021年五个月,收入呈高速增长态势;毛利明显上升;利润稳步增长;毛利率稳定在50%以上;流动资产总值增加;年末现金及现金等价物截至2021年五个月为人民币1.07亿元;流动比率稳定2左右;资本负债比率小于1;股本回报率增长;管理30项物业,在管建筑面积逐年增加至4.2百万平方米。

2.业务策略:(1)持续扩大业务规模,提升市场份额及巩固在区域及行业的领先地位;(2)依托广泛的服务,高效的资源配置,创新的服务解决方案及多样的增值服务,实现卓越的客户满意度;(3)将运用信息技术提升客户体验及提高运营效率;及(4)投资人力资本,招聘及挽留顶尖人才。

3.行业概况:在川渝地区,物业管理服务公司的在管总建筑面积从2015年的31.9亿平方米增加至2020年的39.5亿平方米,年复合增长率为4.4%。2020年住宅物业的在管总建筑面积达到33.8亿平方米,2015年至2020年的年复合增长率为4.1%;2020年非住宅物业的在管总建筑面积达到5.8亿平方米,2015年至2020年的年复合增长率为6.6%。展望未来,随着川渝地区经济和房地产市场的持续发展,预期在管总建筑面积将持续增长。2025年,预期川渝地区的在管总建筑面积将达到46.7亿平方米,2020年至2025年的年复合增长率为3.4%。2015年至2020年,成都物业管理服务公司的总收益从人民币100.6亿元增长至人民币186.8亿元,年复合增长率为13.2%。2025年,预期成都物业管理服务公司的总收益将达到人民币343.9亿元,2020年至2025年的预期年复合增长率为13.0%。2015年至2020年,成都住宅物业和非住宅物业的总收益分别从人民币62.5亿元和人民币38.2亿元增加至人民币109.6亿元和人民币77.2亿元,年复合增长率分别为11.9%和15.1%。随着成都居民可支配收入的增加,近年来对中高端住宅物业的需求持续增长,促进了中高端住宅物业管理服务市场的发展。2015年至2020年,成都中高端住宅物业管理服务市场的在管总建筑面积由85.7百万平方米增加至125.2百万平方米,年复合增长率为7.9%。未来,随着中高端住宅物业的进一步发展,预期中高端住宅物业管理服务市场的在管总建筑面积将达到171.2百万平方米,2020年至2025年的年复合增长率为6.5%。2015年至2020年,中高端住宅物业管理服务市场的在管总建筑面积持续增加。因此,中高端住宅物业管理服务市场的总收益由人民币21.6亿元增加至人民币43.9亿元,年复合增长率为15.3%。随着成都中高端住宅房地产市场的不断发展和壮大,预期中高端住宅物业管理服务市场的总收益将保持快速增长。2025年,预期中高端住宅物业管理服务市场的总收益将达到人民币87.3亿元,2020年至2025年的年复合增长率为14.7%。就成都的中高端住宅物业而言,平均物业管理费由2015年的每月每平方米人民币2.5元增加至2020年的每月每平方米人民币2.9元,年复合增长率为2.5%。

4.所得款项用途:(1)将用于进行战略性投资及收购,以扩大物业管理和商业运营业务。根据公司的收购标准,即目标在管建筑面积至少为一百万平方米或收益至少为人民币30百万元或最近财政年度拥有至少8%的纯利率,董事按10至12的市盈率考虑收购三至五家目标公司。倘用于收购的净額不足,计划动用内部资源或获得融资补足缺口;(2)将用于投资信息技术系统及支撑技术系统的人力资源;(3)将用于招募及培养人才(包括主要业务所需的管理人员及专业人士);及(4)将用作营运资金及一般公司用途。

5.风险因素:(1)很大一部分收益产生自德商集团或来自德商集团开发的物业,该集团为公司的关连人士且公司对其并无控制权;(2)德商集团所面临的任何财务困难或会对公司的业务、财务状况、经营业绩及前景造成重大不利影响;(3)易受中国物业管理行业监管格局变动影响;(4)过往的业绩未必能反映公司的未来前景,且未必能按计划达成未来增长;(5)于往绩记录期的收购未必达到预期的协同效应及提升经营业绩;(6)中能集团过往曾产生净亏损。虽然中能集团于2020年八个月转为盈利,但未来仍可能产生净亏损;(7)倘无法履行与客户的合约,公司的经营业绩及财务状况可能会受到不利影响;(8)商誉及其他无形资产减值可能会对公司的呈报经营业绩造成负面影响;(9)随着越来越多在联交所上市的竞争对手寻求中国优质物业管理公司作为其收购目标,面临激烈竞争,无法保证将能够按计划收购或投资想要的目标;及(10)随着增加向独立第三方开发的物业提供的物业管理服务占向公司全部在管项目提供的物业管理服务的比例,未来的盈利能力可能会受到负面影响。

6.最高市值8.76亿港币,主板上市。

7.按招股价的最高价1.46港币计算,市盈率为16.73!

四、保荐人分析

申万宏源融资(香港)有限公司

2018年07月16日,兴纺控股,开盘涨幅+65.18%,收盘涨幅+156.25%

2016年04月15日,华津国际控股,开盘涨幅+34.45%,收盘涨幅+21.01%

港股IPO动态
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