财联社（记者，韩理 沈述红）讯，在首批公募REITs认购首日遭“哄抢”，并引发我国公募基金史上最低配售比例后，第二批公募REITs同样遇到了投资者的猛烈认购。

11月29日，第二批两只公募REITs产品正式发售，一经发售迅速突破了认购上限，几乎“秒光”。截至中午，建信中关村产业园REIT认购规模超30亿，华夏越秀高速公募REIT认购规模约20亿，均实现逾10倍超募。根据最新从渠道获得的消息，建信中关村产业园REIT网上认购规模已超过90亿，配售比低于2.87%；华夏越秀高速公募REIT网上认购规模也超过了70亿，配售比低于3%。

这么多的资金来源于哪？有渠道人士告诉财联社记者，来自机构的资金，或是此次公众投资者认购“疯狂”的主要原因。

两只公募REITs再遭“疯抢”

经过战略配售、网下发售，第二批公募基础设施投资基金（REITs）今天起面向公众投资者发售。财联社记者从渠道获悉，仅华夏越秀高速公募REIT和建信中关村产业园REIT面向公众投资者发售的份额均已实现超募。

截至中午时分，建信中关村产业园REIT网上认购规模已超过30亿元，华夏越秀高速公募REIT也约20亿元。

下午这两只产品持续发力，根据最新从渠道获得的消息，建信中关村产业园REIT面向公众投资者发售部分认购规模已超过90亿，华夏越秀高速公募REIT认购规模也超过70亿，合计规模超过160亿元。

根据销售渠道提供的信息，建信中关村产业园REIT面向公众的发售份额为0.81亿份，发行价格为3.2元，而该网上认购部分全天认购规模逾90亿元，配售比例低于3%。

华夏越秀高速公募REIT面向公众发售的份额为0.27亿份，发行价格为7.1元，该基金全天公众认购规模超70亿元，配售比例低于3%。

在基金发行趋于冷却的时候，两只公募REITs产品创下发行“小高峰”，这么多资金又来源于哪里呢？

有渠道人士告诉记者，来自保险、券商等机构资金为此次面向公众投资者的认购助力不少。“因为额度有限，机构参与意愿强，战略投资者和网下投资者买入也是‘困难重重’，很多机构没参与上，或没有买够，就来分食公众投资者认购这块的蛋糕了。”

事实上，这种情况在首批公募REITs发行的时就有显露端倪。

网下认购火爆

公募REITs的发行由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。11月19日，华夏越秀高速REIT、建信中关村产业园REIT进行了网下投资者询价，从询价的情况来看，可谓是相当火爆。

建信基金11月23日发布的《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》显示，剔除无效报价后，建信中关村产业园REIT有53家网下投资者，管理配售对象110个，报价区间为2.851元/份至3.350元/份，拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

同日，华夏基金发布的基金发售公告显示，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT网下投资者有40家，管理配售对象95个，报价区间为6.512元/份至7.499元/份，拟认购数量总和为27.841亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

而认购火爆的原因也是由多方面因素组成。在华南一位公募基金人士看来，一方面，首批9只公募REITs产品的整体较好的表现，增强了投资者的信心；另一方面，在这两只公募REITs网下询价前夕，银保监会下发了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，而保险机对参与REITs投资展现了浓厚的兴趣。

“当然最为关键的一点还是项目本身的优质在其中的推动作用。”上述人士表示，首批公募REITs从发行阶段就已经展现出分化，受关注的程度与项目本身息息相关。

第二批公募REITs的底层资产分别为湖北武汉的汉孝高速和北京市海淀区中关村软件园的3栋物业。

根据建信中关村产业园REIT招募说明书中披露的可供分配金额测算，建信中关村产业园REIT项目价值为33.41亿元（其中包括4.61亿元固定资产贷款），2021年投资人净现金流年化分派率为4.19%，2022年投资人净现金流年化分派率为4.34%。

而从汉孝高速近几年营收情况看，收费公路作为重要的基础设施收益水平相对稳定。根据华夏越秀高速公募REIT公告中可供分配金额测算报告，项目2021年10-12月和2022年度期间的预测年化分派率分别为7.70%和7.87%，能为投资者提供相对稳健的现金流。

首批产品表现已现分化

从首批基础设施公募REITs产品运行情况看，9只产品整体运行平稳。

在6月21日上市后，这9只公募REITs一上市就受到了市场的追捧，其中博时招商蛇口产业园REIT以14.72%的涨幅领涨，中航首钢生物绿能REIT次之，全天涨幅达9.95%。从总成交额来看，全天9只公募REITs总成交额达到18.6亿元。

在随后的运行中，首批公募REITs一度遭遇破发。不过在近期公募REITs遭遇爆炒，以中航首钢生物绿能REIT为例，在9月13日之后，连续7个交易日出现了上涨，多个交易日的涨幅超过3%，场内价格一度达到18.55元。不过在9月27日和28日的2个交易日里分别大跌4.89%、5.40%。

富国首创水务REIT出现了同样的情况，其场内价格也一度达到4.827元，而在9月27日和9月28日遭遇大跌，两天跌幅分别为4.93%和3.99%。在遭遇爆炒之后，9只公募REITs暂时得以平稳运行。

总体来看，截至11月29日，在运行近5个月多以来，除平安广州广河REIT出现折价外，其余8只公募REITs的场内价格较首发上市价格均有所提升。

分红方面，目前已有3只产品公告首次分红。11月26日，博时招商蛇口产业园REIT公告称，截至9月30日，其可供分配金额为人民币2743.30万元，本次分红比例为90%，按照本次分红比例计算的应分配金额为2468.97万元；该基金采取现金分红方式，分红方案为每10份基金份额分红0.2740元。

11月12日，中金普洛斯REIT、中航首钢绿能REIT，两只产品相继披露分红公告，均采取现金分红方式，分红方案分别为每10份基金份额分红0.5220元、每10份基金份额分红5.1514元。

稳赚不赔？已有底层资产亏损

在目前的宏观环境下，公募REITs底层资产类别的成长性、现金流稳定性的优势凸显。尽管公募REITs火爆，但是其风险也不容小觑。

在百嘉基金副总经理王群航看来，公募REITs存在两类风险，一是基础设施基金风险，包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险等；二是基础设施项目相关风险，包括基础设施项目管理风险、行业政策风险、市场风险等。

当一只REITs出现价格暴涨的时候，其IRR会下降，此时买入的投资者在价格转跌的时候会产生账面浮亏，同时其持有期收益率也会较一级发行时有所降低。

一家大型公募人士告诉财联社记者，公募REITs在发行时得到了配置资金的青睐，但绝不代表上市交易后依然会得到交易资金的认可。如部分封闭期较长的公募基金，在发行时得到了大量资金申购，甚至启动确认比例配售，但上市交易后，由于封闭期较长，时间成本过高，依然可能折价交易。

因此，从公募REITs发行时得到认可，推导出上市后其二级市场价格会上涨，是没有依据的，对于公募REITs二级市场的交易价格要理性看待。

此外，考虑到经营权类REITs独特的产品形态，各机构对于其投资价值的看法在短期可能仍不统一，这可能也会带来价格上的波动。最后，也应注意到目前已经公示的首批产品在外部配售比例和管理人方案上的差异，可能也会对各自的产品流动性和增长预期造成影响。

公募REITs并非稳赚不赔，也表现在底层资产的盈利情况上。从首批9单公募REITs在交易所陆续披露上市后的首份季报情况看，虽然有8个项目均实现了盈利，但在第三季度，华安张江光大REIT却亏损570.8万元，可供分配金额也仅为2218万元。

由此，多家公募基金还建议投资者理性投资，不要盲目追高或杀跌，公募REITs因为分红预期较为稳定，因此适合长期持有获取分红收益，并不适合作为交易品种。