①监管通报剑指基金销售乱象，要求全面下架“实时估值”“加减仓榜”等易误导投资者的功能，规范营销行为；
②各平台火速整改，蚂蚁、天天基金等已下架相关功能，但部分平台仍存“热搜榜”等变相榜单，整改需防变异；
③行业呼吁加强全过程风险揭示，变堵为疏，引导长期理性投资。
近年来，我国公募REITs发行步入常态化，市场品类持续丰富扩容。
我国水利基础设施沉淀了规模庞大的优质存量资产，兼具公益属性与市场化收益潜力。不过，因权属关系复杂、收益测算难度较高等行业痛点，长期制约着水利资产证券化项目落地。
2024年，银华基金成功发行绍兴原水水利REIT，实现国内水利公募REITs赛道零突破，沉淀了宝贵的水利资产实操经验。近期，银华基金重点布局REITs领域，持续深耕水利REITs赛道，顺利推出银华粤海水务水利REIT。该产品为全国第二单水利公募REIT，亦是国内首单水利设施发电REITs、全国首单省级水利REITs，底层资产为广东省飞来峡及潮州供水两大重点水利枢纽相应资产及电费收益权。产品发售阶段即获得投资者踊跃认购，市场反响热烈，成为水利REITs赛道中备受关注的标杆项目。
水利发电REITs项目落地，面临诸多行业特有的现实障碍。面对挑战，银华基金REITs团队凭借专业能力与高效执行力，从中介机构进场到取得批复，仅耗时15个月，申报发行工作压茬推进、环环相扣，再创行业同类项目推进速度的新纪录。
这一标杆项目为市场带来追求相对稳健优质的资产配置标的，同时也有效盘活了水利存量资产，兼具社会效益与民生价值，是资本市场服务实体经济的生动体现，充分展现了资管行业服务国家战略、赋能民生基建的责任担当。
水利设施发电REITs破冰，硬核底层资产支撑投资价值
近年来，我国公募REITs行业实现稳健扩容，产品矩阵不断丰富，市场规模与产品数量均位居亚洲前列。但水利基础设施REITs供给依旧十分稀缺。
银华粤海水务水利REIT正是破解行业困局的又一代表性项目。近日，该产品完成正式发售，获得投资者踊跃认购，网下初始认购倍数218.26倍，公众认购倍数超366倍，认购热度高企、市场反响热烈，充分体现了各类投资者对水利类公募REITs及该基金长期投资价值的高度认可与欢迎。
（信息来源：基金份额发售公告、基金认购申请确认比例结果公告）
银华粤海水务水利REIT底层资产为飞来峡、潮州供水两大省级水利枢纽，全部营业收入来源于水力发电，也是国内首单以发电收益为核心的水利基础设施REITs。
从底层基本面来看，该项目具备多重稀缺优势。广东是全国用电量第一大省，省内电力缺口持续扩张，但是省内水电装机仅占统调装机规模的3.6%，未来新增水电的空间十分有限，具备调节能力的清洁水电资源价值持续凸显。
政策层面，广东省暂未将水电纳入电力市场化交易，执行优先上网、保障性收购机制；两座电站投产运营至今，购售电合同电价从未下调。2019年转企改制文件更是明确，改制完成后电站电价不得降低，进一步筑牢电价安全垫。
（数据来源：《2025年广东电力市场年度报告》，2025.12.31）
其中潮州项目属于小水电，径流式电站、河床式厂房的设计决定了生态流量泄放天然能够稳定达标，可以享受每度电1.5分的差别化电价奖励。出于审慎评估原则，估值仅假设该奖励政策延续至2039年末，并未覆盖资产全部剩余经营期限，主动给估值预留风险缓冲。
（信息来源：招募说明书·不动产项目·不动产项目概况，截至2026年9月）
运营保障层面，该项目的发起人粤海集团是广东省属全资国企，资本实力雄厚。原始权益人兼运营管理机构粤海飞来峡公司拥有近200名水电专业人员，超九成从业者拥有十年以上一线运维经验，专业及实战经验丰富。
从产品设计层面来看，除了设置常规的日常考核和经营业绩奖惩机制，构建完整激励约束体系，也考虑了修理费及资本性支出预留机制。评估阶段审慎假设预留资本性支出，两个项目预测期年均资本性支出，均高于历史3年及6年实际支出均值，充分考虑机组大修、核心部件更换需求，保障设备长周期稳定运行。
原始权益人的高自持比例以及丰厚的扩募资产储备，也让投资人利益得到进一步保障。原始权益人战略配售认购比例达到58%，高自持比例实现与其他投资者利益深度绑定。同时，粤海旗下水务板块手握总值超164亿元的备选扩募资产，覆盖水力发电、原水、自来水、污水处理多个赛道，为基金后续扩募储备充足资产池。
（信息来源：招募说明书·不动产基金·不动产基金的交易安排、招募说明书·治理机制与运营管理安排·运营管理安排、招募说明书·不动产基金·基金运作，截至2026年9月）
研判各类风险变量，多重预案夯实安全边际
高认购倍数与投资者热情，印证了优质水利发电资产的稀缺性和市场吸引力；但越是受到资金追捧，越需要理性审视创新品类背后的潜在风险变量。作为创新REITs品类，水利设施发电REITs同样存在不容忽视的潜在风险，银华基金REITs团队也针对各类风险提前搭建了完整的应对预案。
首要潜在变量来自电力市场化改革。“广东省电改推进较早，但目前尚未出台水电纳入市场化交易的相关政策，不过我们已经提前做好应对预案。”银华粤海水务水利REIT拟任基金经理刘文学表示。
（数据来源：招募说明书·绪言、释义、招募说明书概要与风险因素·风险因素，截至2026年9月）
具体来看，包括内部完善人才梯队建设，持续研究市场化交易规则，提前研究交易策略，优化来水预测预报体系，建立发电与市场交易的联动机制；外部对接广东数量众多的售电服务机构，未来既可以选择自主参与电力交易，也可委托第三方售电机构开展业务。同时在招募说明书中，管理人选用2026年中长期年度交易电价作为压力测试基准，充分向市场揭示市场化改革可能带来的收益波动风险。
其次是水文丰枯带来的发电量波动风险。受自然气候影响，项目年度发电量会围绕多年平均水平上下浮动。对此，银华团队在估值时采用多年平均发电量作为测算基础。
针对机组延寿失败可能带来的超额资本开支风险，项目配套专门风险缓释机制，通过原始权益人分红让渡、运营管理费扣减的方式，压实运维主体设备维护责任，对冲设备超预期大修带来的现金流冲击。
（数据来源：招募说明书·绪言、释义、招募说明书概要与风险因素·风险因素，截至2026年9月）
放眼当下震荡的REITs二级市场，银华粤海水务水利REIT全周期IRR5.22%，比肩同类经营权REITs收益水平，且预测现金流复合增长率为负，没有透支未来收益做乐观假设，估值根基扎实。
不过即便资产基本面优质，投资者也不能忽视二级市场环境带来的扰动。现阶段REITs二级市场容易受供给放量、资金面、市场情绪扰动，短期价格波动难以避免。“REITs本质属于权益资产，必然会存在业绩与二级市场价格波动。”康芳提示。
整体来看，在符合风险承受能力的前提下，水利REITs更加适配长期配置型投资者，投资者应当淡化短期价格涨跌，聚焦追求基金存续周期内可能的分红回报。
15个月攻坚克难极速落地，打通水利REIT两大堵点
银华粤海水务水利REIT项目的落地过程殊为不易，多重行业难点相互交织，对项目团队的专业研判能力与多方协同能力均提出极高要求。
在多方协同与团队全力攻坚之下，该项目最终跑出行业少见的“加速度”。全国首单水利REITs银华绍兴原水水利REIT，从启动到完成申报发行前后历经两年半；而银华粤海水利REIT从中介进场到推进至封卷待注册阶段，仅耗时15个月。从两年半到十五个月，缩短的不仅是时间周期，更是行业对水利REITs落地效率的认知边界，为后续同类项目提供了可复制的“银华范式”。
这份高效，一方面得益于绍兴原水项目积累下的水利REITs全流程实操经验；另一方面离不开水利部、广东省水利厅、粤海集团、粤海水务和粤海飞来峡公司多方协同赋能，再加上项目团队及各中介机构紧密补位、全力攻坚，才顺利跨过多重卡点，将项目推进至注册批复的关键节点。
深耕REITs赛道沉淀成熟范式，以金融活水赋能基建发展
从全国首单供水属性的绍兴原水水利REIT，到这单以发电收益为主的粤海水务水利REIT，银华REITs团队在水利资产领域实现了两大核心收益功能的全覆盖，在水利基础设施REITs赛道建立起扎实的先发优势。
针对水利这类高复杂度资产，银华REITs团队坚持精品化项目策略，吸纳具备水电工程专业背景的基金经理，成员手握注册安全工程师、一级建造师、监理工程师、咨询工程师等多项资格证书，拥有水电运营、投资并购实战经验，打造“行业专家+REITs投行”的复合型人才队伍。
纵观国内公募REITs行业，市场总规模已经突破2000亿元，是亚洲规模最大的REITs市场，但整个赛道仍然处于战略投入培育期。
（数据来源：wind）
对于公募基金管理人而言，承担着金融服务实体经济的重要使命。“REITs业务是金融服务实体经济非常重要的抓手，可以盘活沉睡的存量基础设施资产。”朱皓翔谈到。
借助公募REITs工具，引入资金反哺新建重大水利项目，能够打通“存量盘活带动新增投资”的业务闭环，践行绿色金融的社会责任，实现水利建设利国利民的综合效益。
此外，水利是保障国计民生、支撑国民经济发展的重要基础设施。推进水利存量资产证券化，更能赋能我国水利事业高质量发展，惠泽社会民生，是资本市场赋能实体经济、服务国家重大基础设施建设的生动实践。
放眼长远，我国基础设施存量资产体量庞大，万亿级别的资产具备盘活潜力，REITs行业成长空间十分广阔。但短期来看，赛道仍面临产品供给快速扩容、增量资金供给有限、二级市场震荡波动等现实挑战。伴随市场生态持续走向成熟，资产端、资金端、运营端不断迭代完善，公募REITs有望逐步成长为机构资产配置的主流品种，持续发挥资本市场纽带作用，为实体经济高质量发展注入源源不断的金融动能。
风险提示：
上文中来源于招募说明书内容截至2026年9月。
