国务院最新印发的《城市更新“十五五”规划》明确指出，我国城镇化已进入存量提质增效的新阶段，要规范发展住房租赁市场、优化保障性住房供给，兼顾安居保障、绿色转型和存量资产长效增值三重目标。规划同时也提出，鼓励通过公募REITs等市场化工具盘活存量城市资产，构建民生服务与资本收益双向平衡的长效运营模式。

由此，住房租赁行业告别粗放式房源规模扩张的发展逻辑，品牌化、标准化、可持续的运营能力逐渐成为租赁企业的核心竞争力。

立足政策导向与行业变革趋势，8月7日，“向新而升，租住美好丨上海城投租赁业务战略升级暨品牌生态发布会”在沪隆重举行。会上，上海城投旗下租赁住宅品牌“城投宽庭”正式发布“向新3+1”战略升级体系，并公布了国泰海通城投宽庭保租房REIT 2025年度ESG可持续发展报告。依托全新战略框架，城投宽庭推出全新租住会员体系，并进一步拓展品牌生态圈合作版图，以产品服务与产业联动双向发力，完成租住业务的价值重塑。

上海城投控股股份有限公司党委副书记、总裁任志坚在致辞中表示，历经七年高质量发展，上海城投租赁服务的内涵早已不止于提供居住空间。“七年来，城投宽庭始终秉持长期发展理念、深耕租住产业生态共建，现已围绕租户的全天候生活需求，搭建起了一套完整的服务体系。未来，我们也将持续打造更有价值、更有温度、更有活力的租赁生活场景。”

据悉，上海报业集团副社长杨健，上海城投集团副总裁梁波，上海城投集团资产管理部总经理范春羚，上海城投控股股份有限公司党委副书记、总裁任志坚，上海久事集团旗下强生交通（集团）有限公司党委副书记、总经理杜慧，上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如，上海界面财联社科技股份有限公司党委副书记、副总编辑唐颖豪，上海国泰海通证券资产管理有限公司党委副书记、总裁叶明，交通银行股份有限公司上海市分行大客户一部总经理陈勇刚，上海音乐学院数字媒体艺术学院党总支书记邹新娟，上海吉生活科技有限公司总经理王海平，戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司华东区董事总经理黎庆文等来自政企单位、行业协会、头部投资机构、权威媒体、产业生态领域的各方嘉宾出席了此次发布会。

深耕行业下半场，从规模增长到长期价值创造

随着“十五五”系列政策落地，住房租赁行业正式迈入提质增效的下半场。今年上半年，推动REITs市场高质量发展、深化青年发展型城市建设、推进高质量城市更新、优化公积金管理等多份重磅政策文件的相继印发，也进一步印证了政策资源或将重点支持具备可持续运营能力的资产平台。

数据显示，这一趋势直接传导至资本市场，当前共有9只保租房公募REITs上市，今年二季度租金收缴率平均值高达99.27%，现金流稳定性成为资产估值、扩募扩容的核心评判依据，精细化运营能力也成为了拉开企业长期价值差距的关键分水岭。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在发布会的主旨演讲中指出，当前行业政策聚焦存量盘活、精准保障、长效运营及资本循环四大关键词，形成了从市场供需到资金匹配，再到融资退出的系统性重构。同时，她也就行业数据进一步解读了这一趋势，“2026年上半年全国16个热点城市的机构化集中式租赁住房新增约10.4万间，同比增速已从2023年的55%下降至28%，扩张节奏回归理性。在规模筑底后，品质升级就成为了新命题。”

（ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然进行主旨演讲）

另值得关注的是，供给结构也在从小型单元向综合产品体系演进，“上半年新增项目中租赁式社区占比达53.3%，这类业态配套复杂、客群多元，对运营能力提出了更高要求。”赵然如是说道。

她强调，去化力、留存力、经营力和服务力是运营能力的四个核心维度，而稳定可预测的现金流、可标准化复制的运营效率以及可持续的资本回报，则是资本市场检验运营实力的三道标尺。“以城投宽庭为例，其保租房REIT租金收缴率达99.93%，在9只保租房公募REITs中排名第三。正是依托标准化、可复制的运营系统，才得以持续兑现REITs价值。”

城投宽庭的七年发展历程，也印证了标准化运营体系对于适配行业转型、实现长效发展的关键作用。上海城投控股股份有限公司党委副书记、总裁任志坚在会上表示，上海城投围绕“需求+资产+技术+人文”搭建完整产品逻辑，打造城投宽庭、城投宽庭Lite、建设者之家、宽岚四大产品线覆盖全层次租住需求，并跳出单纯供给住房的浅层模式，构筑覆盖租户全时段需求的完整运营服务体系，依靠智能化管理、24小时管家服务、社群场景运营提升租住体验。同时，坚持长期主义布局产业生态圈，发行保租房REIT打通募投建管退资本化全链条，以标准化运营筑牢稳定现金流，契合行业存量提质、长效运营的发展大势。

（上海城投控股股份有限公司党委副书记、总裁任志坚致辞）

品牌体系战略升维，打造品质租住平台新标杆

作为城市基础设施建设和运营管理的主力军，上海城投自2019年发布“城投宽庭”租赁住宅品牌以来，始终深度聚焦新市民、青年人住房需求，引领新时代租赁生活新范式。七年的行业深耕和超五万人次的服务经验，也让城投宽庭对租住市场的变化有了更敏锐的感知和判断。

上海城投置业经营管理有限公司副总经理梁琛（主持工作）认为，在上海“五个中心”城市定位发布后，相关产业持续导入，客群的变化将直接影响产品的选择。“首先，长短租结合是未来必备的运营企业服务能力。其次，服务式公寓将成为高端核心区居住的主流选择。最后一点，也是最重要的一点，服务升维将成为下一轮的核心竞争力。”她强调，当越来越多的项目选择“以价换量”获取行业生态位后，价格优势或者标准化产品和服务的优势正在削弱，未来核心竞争力很可能是极致的服务、精细化的服务甚至是个性化、定制化的服务。

（上海城投置业经营管理有限公司副总经理梁琛（主持工作）发布“向新3+1”战略升级体系）

基于此，城投宽庭正式发布“向新3+1”战略升级体系，以推动租住业务全方位升维。梁琛在对战略升级进行深度阐述时表示，“‘向新3+1’中‘3’代表三大价值赋能，即资产赋能、品牌赋能和体验赋能，‘1’则是数字化服务底座，为三大价值提供稳定落地支撑。”

发布会上同步披露的“国泰海通城投宽庭保租房REIT 2025年度ESG可持续发展报告”，也是品牌长效运营体系的重要支撑，深度贴合城市更新、绿色发展、存量资产资本化的政策导向。

报告以“可持续让安居与资产双向生长”为核心，构建“治理为基、绿色为翼、运营为证、扩募为势”四大可持续发展飞轮，详细梳理了江湾、光华两大社区低碳运营实践，光伏发电、雨水回收、装配式建筑、海绵城市等常态化绿色举措落地见效。

报告显示，通过铺设光伏面板，江湾社区光伏年碳减量达到223吨，通过雨水回收系统实现节能减排，江湾、光华两大社区工区碳排放量分别为586吨和330吨，并打造了保租房领域首个无废社区。

上海城投控股投资有限公司副总经理牛艳在报告解读环节表示，持续发布年度ESG报告，是顺应政策监管、资本市场、行业发展三方趋势的必然选择。一方面监管层对租赁类资产信息披露要求持续收紧，另一方面国内REITs市场迈入高质量发展阶段，机构投资者愈发看重底层资产现金流的稳定性，ESG管理能力已然成为保租房REIT长期稳健运营的必备核心能力。

（上海城投控股投资有限公司副总经理牛艳深度解读ESG报告）

聚力产融生态共生，赋能长效高质量发展

为持续升级城市青年租住服务体系、完善全周期租住生态布局，城投宽庭同步发布全新品牌生态战略，围绕社群合作、会员合作、生活配套三大核心服务矩阵，整合城市优质业态资源，并落地社区多元服务场景，全方位迭代升级租住服务体系，打破传统租住单一居住属性，重构沉浸式、生活化、有温度的青年租住新场景，实现从“安居”到“乐居”的品质跃升。

发布会上，上海城投置业经营管理有限公司分别与上海音乐学院数字媒体艺术学院、上海吉生活科技有限公司、上海马利画材股份有限公司、上海回力鞋业有限公司达成合作，共同聚焦创意赋能、便民服务、人文美育、潮流生活等核心领域，以匹配青年租户的日常生活与精神需求。

（城投宽庭品牌生态合作发布）

与此同时，城投宽庭与久通商旅客运也在发布会上完成了专项战略合作签约，携手打造“宽庭安居，久通出行”特色服务项目。据悉，未来三年，双方将围绕品牌互宣、流量互导、社区出行服务落地等多个维度开展深度合作，持续推进便捷化、品质化出行服务嵌入社区日常场景，逐步构建全覆盖、多场景、便民化的社区出行服务体系，以进一步丰富租住配套生态，夯实高品质租住服务底盘。

（城投宽庭与久通商旅客运完成专项战略合作签约）

跨界品牌联动为全新的租住会员体系提供了丰富的权益载体。发布会现场，城投宽庭正式首发六级租住会员体系。该体系以长期陪伴为核心理念，围绕长期主义、以人为本、共生成长、可持续运营四大原则，打造认人不认房、时长不清零、权益可延续的长效租住服务机制，以精细化运营实现品牌与租户的双向共生。

（城投宽庭租住会员体系重磅发布）

此次战略升级是城投宽庭立足城市更新大局、回应青年安居需求的重要实践。未来品牌将持续以平台化、可持续发展路径，打造宜居宜业的租住生态，为全国保障性住房高质量发展输出上海范本。