财联社6月23日讯（编辑 杨斌）首批商业不动产REITs已上市三个交易日，但在二级市场整体承压的背景下，四单项目中已有三单破发。同时，供给放量下市场流动性问题凸显，REITs指数持续下探。监管着手REITs市场供需两端的双向扩容，首批REITs指数基金报送仅约一个月就获批。

我国首批商业不动产REITs于6月18日在上交所挂牌上市，引发市场广泛关注。在此前的网下询价阶段，四单项目热度已有分化，国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT的网下认购倍数分别为103.82倍、82.62倍、68.28倍、38.55倍。

上市以后，商业不动产REITs的表现仍呈现较大分化。尽管首日四单项目悉数翻红，但截至今天上午，中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、汇添富上海地产商业REIT等三单项目的二级市场价格已跌破发行价。

图：首批商业不动产REITs上市后表现

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

国泰海通固收研究团队指出，首批四单商业不动产REITs面临险资配置受限与集中上市冲击。从首日的成交额来看，四单项目合计成交额近13亿元，占当日REITs市场总成交额的76.6%。

在4单商业不动产REITs上市之际，公募REITs二级市场整体承压。6月22日，中证REITs全收益指数大跌2.04%，创今年最大单日跌幅。今日，指数再度下跌近1%。在首批商业不动产REITs上市前后的一周五个交易日，中证REITs全收益指数跌幅超4.5%，年内已下跌近7%。

中信证券FICC团队认为，2026年至今，受一级市场新增供应显著放量、部分行业及资产经营持续承压、分母端利率缺乏趋势性下行行情等因素扰动，公募REITs二级市场表现偏弱，流动性匮乏的问题再度凸显。

具体来看，与商业不动产业态相近的消费基础设施REITs近期跌幅居前。上周以来，部分消费REITs下跌已近10%。

图：上周以来跌幅居前的REITs项目

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

目前，已有超过20单商业不动产REITs获得监管受理。6月22日，证监会官网显示，第二批4单商业不动产REITs获批，分别是华夏凯德商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、创金合信北京国资公司商业不动产REIT。

兴业证券宏观固收团队认为，供给压力成为近期抑制REITs市场上涨的重要因素，仍需重点关注第二批次商业不动产的注册发行进度，留意第二批次供给对二级市场流动性带来的压力。同时，需要关注需求端增量政策的变化。

监管正着手REITs市场供需两端的双向扩容，华夏、中金、南方、易方达四家基金公司申报的“中证REITs全收益指数证券投资基金”于6月17日正式获批。批文层面要求在6个月内启动募集，募集期限自基金份额发售之日起不得超过3个月。

国泰海通固收研究团队认为，REITs指数基金从报送到获批仅约一个月，节奏明显偏快，监管态度与市场供给配套意图较为明确。这一路径更符合当前公募REITs投资者结构偏机构、部分个券流动性分层明显的现实，先以配置型资金为主力、用场外申赎吸纳稳定规模，降低日内申购赎回对组合与底层标的的冲击。