财联社5月20日讯（记者 吴雨其）公募REITs市场迎来首批指数化产品。

近日，证监会官网信息显示，华夏基金、中金基金、易方达基金、南方基金4家基金公司申报中证REITs全收益指数证券投资基金。这也是国内首批REITs指数化基金产品。

从产品设计看，4只产品均跟踪中证REITs全收益指数。中证指数公司官网信息显示，该指数于2022年12月发布，选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公开募集基础设施证券投资基金作为样本，并将样本分红计入指数收益，用以反映上市REITs在计入分红收益后的整体表现。目前披露的样本列表中包含53只公募REITs产品。

随着公募REITs市场扩容至80余只，投资者面对的底层资产类型、经营期限、现金流稳定性、分红能力和二级市场波动差异也在扩大。指数产品的出现，为普通投资者提供了从单只产品选择转向一篮子配置的新工具。

REITs总市值超2000亿元，指数化产品迎来样本基础

公募REITs试点至今已接近五年，市场规模和资产覆盖面均有明显提升。

Wind数据显示，截至5月20日，全市场公募REITs首发上市81只、完成扩募10单，总市值达2237.59亿元，底层资产覆盖高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、能源、消费基础设施等多类成熟业态。

从2025年报口径看，已上市公募REITs整体运行保持平稳。沪市52只公募REITs产品收入合计145亿元，同比增长71%；可供分配金额合计88亿元，同比增长42%。深市25只公募REITs实现总收入约66.35亿元，实现净利润约5.5亿元，可供分配金额合计约35.17亿元，其中有预测值的15只REITs可供分配金额平均完成率为107%。

分红方面，公募REITs的现金分派特征也在持续体现。2025年，沪市公募REITs全年累计实施分红110次，金额近78亿元，较上年增长30%；深市公募REITs中，除3只2025年新上市产品外，其余22只产品全年进行了64次分红，平均分红次数近3次，分红金额合计约33.19亿元，同比增长46%。

市场扩容和运营数据积累，也为REITs指数产品推出提供了基础。指数产品对样本池规模、成分券代表性和二级市场流动性均有较高要求。一位基金市场相关人士向记者表示，公募REITs市场早期产品数量有限，底层资产类型相对集中，指数化产品即便推出，也容易面临样本数量不足、权重集中度偏高、代表性有限等问题。

目前来看，随着公募REITs市场持续扩容，底层资产类型和样本数量均有所丰富。此次首批REITs指数基金跟踪的中证REITs全收益指数，选取53只满足流动性及上市时间要求的已上市公募REITs作为样本。以5月20日数据计算，该指数53只样本REITs合计市值约1732.42亿元，占全市场81只公募REITs数量的65.43%，占全市场2237.59亿元总市值的77.42%。

这也解释了REITs指数基金为何是在市场扩容数年后才进入申报阶段。对于指数产品而言，底层资产数量、类型分布和交易基础，往往决定了指数的代表性和可投资性。随着公募REITs市场规模扩容，指数化产品也具备了更稳定的跟踪基础。

从单只项目到一篮子配置，指数化产品降低筛选门槛

公募REITs并不是简单的“高分红产品”。

单只REITs背后对应具体基础设施或不动产项目，投资者需要关注的不只是二级市场价格，还包括底层资产的运营情况、经营成本、现金流稳定性、分红安排等因素。不同资产类型之间，收益来源和风险变量也并不相同。

例如，产业园区和消费基础设施更受出租率、租金水平和运营效率影响；高速公路项目与车流量、收费政策相关；能源类项目则可能受到电价、利用小时数等因素影响。即便同属REITs，不同产品之间的波动特征、分红水平和资产弹性也存在差异。

随着全市场REITs数量扩容至80余只，普通投资者逐只研究和持续跟踪的难度正在上升。尤其是在底层资产类型不断丰富后，投资者既要理解资产属性，也要判断估值位置和现金流稳定性，单只产品筛选门槛并不低。

指数化产品的作用正在于此。通过一篮子REITs进行组合配置，投资者可以从单个项目判断，转向对REITs市场整体表现的参与。过去，投资者更多是在单只REITs之间做选择；未来，指数产品出现后，投资者可以通过工具化方式参与这一资产类别，配置路径也更为清晰。对基金公司而言，这类产品可以补充指数产品线，也有助于进一步打开REITs配置场景。

不过，指数化并不等于没有风险。REITs价格仍会受到利率变化、市场流动性、底层资产经营情况、估值水平和供需结构影响。对于普通投资者来说，REITs指数基金降低的是单只产品筛选难度，并不改变REITs本身兼具权益属性、不动产属性和现金流属性的特征。

政策推动指数产品，市场吸引力仍看底层资产

REITs指数基金的申报，也与监管层推动市场工具扩容有关。

2025年12月，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，其中明确提到，丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，并研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金等创新产品。

在此背景下，首批REITs指数基金申报，更多是市场基础和政策方向共同作用下的结果。一方面，公募REITs总市值已突破2000亿元，样本数量和流动性具备一定基础；另一方面，监管层也在推动REITs指数体系和挂钩产品发展，二级市场工具供给有望进一步丰富。

但从市场长期发展看，指数基金只是工具补齐，真正决定REITs市场吸引力的，仍是底层资产质量和持续分红能力。对于公募REITs而言，项目运营稳定性、信息披露质量、扩募能力和二级市场估值水平，仍将直接影响投资者的配置意愿。

4家公募基金集中申报REITs指数基金，市场后续关注点将集中在产品获批及发行节奏、指数样本权重和行业分布、产品费率及跟踪误差等方面。更长期看，公募REITs能否持续吸引配置资金，仍取决于底层资产运营、现金流稳定性、信息披露质量和持续分红能力。