财联社2月20日讯（研究员 杨斌）去年末以来，REITs成为资本市场上最炙手可热的资产之一，稳健地走出了独立于股债的优势行情。同时一级市场认购情绪火爆，近期一单REIT项目，创下1192倍的公众认购倍数，在一个月内两度达到新高。

REITs市场为何如此火热？财联社综合分析，并采访业内人士。REITs大受青睐，或主因在于其权益属性的明确，以及高分红特点在低利率环境下愈发获得投资者的重视。

不过，业内人士也同时认为，REITs当前仍是小众市场，规模与成交活跃度待提升，政策体系还需持续完善以加速市场的双向扩容。

探底回升，REITs高分红权益属性正凸显

回顾REITs指数从去年低点以来的走牛行情，起始于REITs权益属性的认定。2024年2月8日，证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，其中明确了并表原始权益人合并财务报表关于REITs其他方持有份额可列报为权益。

在此之前，沪深交易所REITs市场经历了2021年刚开市的火热，随后便进入到漫长的熊市中。中证REITs（全收益）指数已从2022年初的高点连续下跌了两年，跌幅达到33%，部分项目的二级市场价格在此期间跌幅超过了50%。

业内人士指出，达成REITs产品权益属性共识是REITs市场生态建设的基础。将REITs按照其他权益工具调整列示可弱化二级市场行情对持有者当期利润的影响，调动投资者积极性，吸引了更多长期配置型资金入市。

根据银河证券固收首席刘雅坤的统计，REITS的收益率和波动率表现介于股债之间，略偏股性。从近三年的收益情况来看，绝对值水平上略偏向股市。从波动率来看，近三年REITS年化波动率均介于股债之间。

2024年，中证REITs（全收益）指数最终上涨了12.31%，好于中证1000和中证全债，弱于沪深300。值得注意的是，2024年12月初至今REITs市场加速上涨，两个月以来指数上涨超过13%，部分项目的区间涨幅超过了40%。

图：中证REITs（全收益）指数周K线走势

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

评级机构中证鹏元分析，去年12月上旬的重要会议明确要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加之债券市场中枢下行，REITs迎来新一轮上涨行情。

事实上，在利率不断走低的背景下，REITs高分红的属性正越来越得到投资者的重视。在我国，REITs产品强制要求每年必须至少把可供分配收入的90%作为给投资者的收益分配。目前，已上市公募REITs的派息率中位数超过5%，明显优于国内主流固收资产票息，部分新能源或收费公路项目的派息率可达10%。

中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉近日在“债市鹏友会”的直播中指出，基于无风险利率的低位和高分红优势，在资产荒环境下，REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性开始凸显，吸引更多长久期且偏好较高分红的资金配置。预计2025年更多增量资金进入REITs市场，如在债券市场利率持续维持低水平的背景下，寻求“固收+”的固收资金有望增持REITs。

公众认购火爆，市场双向扩容加速

伴随着二级市场的走牛，REITs一级市场近日也变得愈发火爆。2月13日，汇添富九州通医药REIT完成公开发行，公众认购倍数高达1192倍。这刷新了仅仅一个多月前国泰君安资管济南能源供热REIT刚创下的公众认购倍数新高，为813倍。年初，易方达华威市场REIT的公众认购倍数也达到407倍。

业内人士指出，除了高分红属性、近期的赚钱效应等使公募REITs对投资人的吸引力增加，在常态化发行落地后，公募REITs底层资产的数量和类型进一步加速扩容，丰富了投资者的选择，为REITs市场带来更广阔的发展机会。

2024年7月底，发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），在试点约四年后，正式开启REITs常态化发行，简化发行流程，不再要求监管参与项目前期辅导，并拓宽了底层资产的类型。

目前，我国公募REITs共完成61个项目的发行，募资规模1661亿元。其中，31个项目是在2024年及以后发行，募资逾700亿元。随着消费基础设施REITs在去年登陆市场，行业“首单REITs”成为高频词，包括首单水利、首单供热、首单跨海大桥等REITs项目均于去年下半年以来成立。

2024年底，沪深交易所发布新修订的《REITs审核关注事项指引》，根据发改委最新政策要求以及三年以来的审核实践经验添加了诸多针对性要求，为常态化发行阶段项目审核提供依据。

上交所有关负责人在“上交所REITs”公号上表示，随着REITs市场建设加速提质扩面、资产类型稳步拓展、配置价值逐步显现，以及规则政策日趋完善、投资者权益保护不断加强等，REITs市场将迎来常态化发行的更大机遇，为盘活存量资产、扩大有效投资，服务实体经济高质量发展提供更有力的支持。

此外，除原始受益人外，券商自营、保险资管等机构投资者是目前REITs市场主要的配置力量，而政策持续致力于丰富REITs投资者结构，为市场带来更多增量资金。

2023年12月，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，规定社保基金可以参与REITs投资。2024年4月，证监会发布5项资本市场对港合作措施，将REITs纳入沪深港通。

上交所副总经理王红在2024年10月27日的“全球财富管理论坛”上表示，积极稳妥推进REITs指数化产品落地。推出REITs -ETF产品，将更加有效地分散风险，增强投资吸引力，为激活REITs市场、盘活存量资产、服务经济大局提供新的动力。

中金基金认为，随着投资者对REITs的产品特性、底层资产的研究不断深入，对于公募REITs的认知和长期投资价值日趋理性，同时公募基金、社保基金、养老金等长期资金的逐步入市，市场参与度和活跃度有望迈上新台阶，也为REITs指数化基金产品的出台创造了有利条件。

仍是小众市场，规模与成交活跃度待提升

尽管国内REITs市场已取得较大发展，但与成熟市场相比仍有差距。

根据华宝证券分析师孙书娜的统计，当前国内REITs基金平均的换手率在1%左右，和以日本为代表的海外成熟市场较为相近。但从平均成交量来看，除了2021年上市初期的炒作阶段以外，日本REITs市场的日均成交量大概是国内REITs市场的50-100倍左右。

另外刘雅坤的梳理显示，美国REITS类别极为丰富。底层资产由传统的零售、商业地产向基础设施类扩张，主要涵盖13类不动产类型，其中零售、住宅、医疗、工业和电信类REITS是规模前五位。

业内人士指出，REITs长期投资的逻辑稳健，但由于市场成交量不高、流动性较差，REITs价格短期易有较大波动。

事实上，在连续上涨后，近期包括国泰君安资管济南能源供热REIT在内的多只项目都已发布停复牌及交易风险提示的公告，

中金公司固收研究团队近期也提示，在市场流动性限制且估值已有所提升情况下，后续市场有待进一步分化，交投难度或有增加。建议结合估值水平和项目业绩优化投资组合，注意基本面稳定性不足且高估值标的的回撤风险。

吴进辉认为，当前REITs市场已经逐步发展扩大，市场各方也有一定认知，但规模仍然较小。本质上，市场小众是各类发行、投资等问题的最大症结。

孙书娜指出，市场的成交量和活跃度是大规模资金能否参与的重要参考因素。当前REITs底层资产的规模还是较小，只有储备项目的不断发行和存量优质资产的运营有望提升市场成交量。

吴进辉认为，政策体系仍要根据市场发展的阶段性特点优化和完善，疏通发行堵点，提高审核效率，完善各项手续和制度要求，资产类型继续扩大，打造REITs龙头，不断建设多层次市场。同时重视二级市场建设和保护投资者权益，加大信息披露质量，持续完善税收制度，引入更多活水。