公募不动产投资信托基金（REITs）再度成为当前不少投资者眼中的“香饽饽”。

虽不似黄金那么显眼，也不如DeepSeek概念股那般火热，但背靠规模庞大的优质基建项目、以提供持续稳定现金流为亮点的公募REITs，近期正走出一条“华而有实”的增长曲线：去年12月以来，二级市场表现稳步走强，截至目前累计涨幅接近14%；一级市场也逐步回暖，其间已有10只公募REITs新发上市，多只产品遭抢购，呈现供需两旺的态势。

2月17日，国泰君安济南能源供热REIT在上交所上市，开盘即达到首日上市涨幅上限30%；2月18日复牌后便再次封涨10%；2月19日开市起再次停牌1小时，截至当日午间收盘上涨7.90%。此外，值得一提的是，近期公募REITs市场行情火热，1月20日至2月11日，中证REITs全收益指数走出十一连阳。

一级市场方面，上周提前结束募集的汇添富九州通医药REIT受到资金追捧，该产品公众投资者有效认购倍数达1192倍，创下历史新高。此前，国泰君安济南能源供热REIT刚以813.44倍刷新纪录。

“当前无论是一级市场还是二级市场，公募REITs投资者的情绪均较为高涨。”中信证券首席经济学家明明告诉《金融时报》记者，近期，部分REITs举办的投资者开放日等活动或再度提升投资者对于底层资产的关注。展望2025年，预计公募REITs市场发行规模有望突破2000亿元，存量标的扩募进一步打开，数据中心、旅游景区等新类型资产有望尝试登陆REITs市场，共同为潜在增量资金提供更多可投资产。

二级市场“涨声”连连

近一段时间，公募REITs二级市场表现颇为亮眼，交投活跃度保持高位。Wind数据显示，2月12日，中证REITS全收益指数一度触及2024年以来新高。61只已上市公募REITs产品中，近一月以来11只涨幅超10%，仅有两只出现下跌。

明明认为，公募REITs因具有相对稳定的分红派息能力所受关注度显著提升，同时，公募REITs的2024年四季报整体符合市场预期，其中不乏经营仍保持稳健的资产，双重因素共同推动公募REITs二级市场持续上涨。

分资产类型来看，消费、产业园、仓储物流等类型的公募REITs涨幅居前。有分析人士表示，这与公募REITs经营业绩表现及分派率均有关系。从最近几个季度的营收来看，已上市的8只消费基础设施REITs表现平稳，同时也是平均出租率最高的资产类型。

“二级市场整体呈现板块轮动的特征，部分产业园和仓储板块前期估值回调较深，因此反弹时的弹性也较大。”明明说。

与此同时，今年上市的多只公募REITs产品也备受市场追捧。2月17日，全国首单市政基础设施公募REIT——国泰君安济南能源供热REIT上市，全天封住30%涨停板，截至当日收盘，成交额达135万元，换手率为0.28%。1月24日上市的易方达华威市场REIT以首日30%的涨幅涨停，同日上市的中航易商仓储物流REIT也收涨15.30%。

资金的追捧也引得多只公募REITs产品发布提示公告。2月18日、19日盘前，国泰君安济南能源供热REIT接连两日发布停复牌及交易风险提示公告称，随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。为保护基金份额持有人的利益，将自开市起停牌1小时。然而风险提示公告未能浇灭资金热情，2月18日，该产品复牌后便涨停。截至2月19日午间收盘，国泰君安济南能源供热REIT上涨7.90%，在已上市公募REITs中涨幅仍遥遥领先。

中金公司也在近期发布的研报中提醒，当前，部分REITs项目估值或已偏离基本面，市场轮动加速，交易配置难度增加。此阶段，投资者宜综合估值性价比和基本面趋势判断，留意高估值但基本面韧性不足项目的回撤风险。

值得一提的是，近两日，公募REITs产品的二级市场涨幅已明显放缓，中证REITs全收益指数在1050附近调整，单只产品日涨跌幅多集中在1%左右。

扩容增类或再进一步

与此同时，公募REITs发行市场持续活跃。2024年，全年共发行公募REITs产品29只，接近过去三年发行数量总和，发行规模约650亿元，占过去三年发行规模总和的三分之二，底层资产类型扩展至消费基础设施及水利基础设施。2025年一级市场发行热度延续，开年未满两月，已有4只新产品成立，发行规模均超10亿元。

国泰君安济南能源供热REIT作为全国首单市政基础设施公募REIT，也是首单供热基础设施公募REIT，从产品发售起就一路火爆。招募说明书显示，国泰君安济南能源供热REIT的原始权益人为济南热力集团有限公司，底层资产为位于山东省济南市历下区、历城区的长输管网项目，截至2024年9月末的供热面积为3700.2万平方米，项目自2014年12月开始运营，剩余年限28年。2021年至2023年，项目公司营业收入分别为4.95亿元、5.51亿元、5.88亿元。该基金公众认购倍数达813.44倍，一度创下公募REITs发行以来历史最高。

不过，这一纪录在一个月后便被打破。2月10日，汇添富九州通医药REIT提前结束募集。2月12日，汇添富九州通医药REIT披露基金认购申请确认比例结果的公告，该基金战略投资者有效认购申请确认比例为100%；网下投资者有效认购申请确认比例为2.01531640%；公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.0838695%，即有效认购倍数达1192倍，创历史新高。

展望2025年，多位业内人士认为，随着政策面持续推动REITs发展和创新，公募REITs基础资产类型将继续扩容。

2月7日，中国证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，其中明确提出，“支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs）”，同时“探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs”。

光大证券研究所认为，低利率环境下，公募REITs比价优势明显，预计2025年政策仍将持续呵护市场成长，配置资金源拓展及制度完善均可期，一级市场有望持续供需两旺，新的底层资产业态及扩募值得关注。

国海证券研究所固收团队负责人靳毅表示，当前，国内基础设施存量资产规模可观，在配套法律制度逐步健全的背景下，国内公募REITs进入常态化发行的新阶段，一方面，有助于存量资产盘活、提升经济活力；另一方面，为市场提供了一类差异化的投资标的，未来公募REITs或将呈现供需两旺的发展格局。