财联社1月7日讯（编辑 杨斌）开年以来，REITs市场火热。中证REITs全收益指数在2025年前三个交易日上涨了2.45%，部分项目在2025年就已上涨近10%。有分析人士指出，在利率下行过程中，REITs凸显强“债”属性。也有部分短时涨幅较大的项目近期提示了二级市场交易风险，今日REITs市场回调。

事实上，2024年12月中旬起，REITs市场便持续上行。12月9日至1月6日，中证REITs全收益指数上涨了6.91%，突破2024年的高点，创2023年5月以来新高。

图：中证REITs全收益指数K线图

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

具体来看，消费与保障房项目近期涨幅居前。红土创新深圳安居REIT与嘉实京东仓储基础设施REIT近一个月来涨超20%，华夏首创奥莱REIT开年以来涨了近10%。

图：近期涨幅居前的REITs项目

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

同时，REITs市场成交热度不断提升。尽管上周只有4个交易日，但在这跨年的一周中，REITs周度交易额由前一周25.44亿元上升至29.04亿元。

在回顾2024年公募REITs市场行情时，海通证券固收首席郑子勋表示，主要有三轮估值修复：2月的证监会会计类4号文明确了其他投资方对于REITs的投资属于权益工具投资，对机构配置REITs形成激励；7月份发改委推动公募REITs全面进入常态化发行阶段。

临近年末，则是由于货币宽松更为确定，债市利率快速下行。郑子勋认为，资产荒格局或将延续，公募REITs稳定分红优势更为凸显，多数产品迎明显估值修复。

兴业研究也认为，利率下行过程中，REITs凸显强“债”属性。另外，沪深交易所年末集中发布并修订多项公募REITs业务指引，持续完善REITs信披、审核与业务管理，增强市场透明度与规范性。

持续上涨后，部分阶段涨幅较大的REITs项目提示了二级市场交易风险。1月6日晚间，华夏华润商业REIT发布交易情况提示公告。公告表示，2025 年 1 月 6 日，基金在二级市场的收盘价相较于 2024 年12 月 6日收盘价涨幅达到 21.07%。华夏基金提醒广大投资者注意该基金二级市场交易价格受多种因素影响，请投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

而红土创新深圳安居REIT与嘉实京东仓储基础设施REIT上周就已发了交易情况提示公告。今日，REITs市场迎来调整，截至14：00，中证REITs全收益指数下跌了1%。

中泰证券地产研究团队指出，目前REITs市场体量较小，市场投资人类型、策略相对单一、投资行为趋同等可能会出现较大波动。

中金公司固收研究团队建议关注交易节奏，尽管市场交易主线围绕低利率，但市场亦依循项目基本面现状或预期有所排序。短期的交易关注在于利率阶段性底部的判断，辅以部分项目基本面数据验证；若利率下行趋势走缓或迈入震荡，市场可能有所波动。中长期维度，REITs品种2025年在大类资产中的配置价值或将有系统性抬升。

展望2025年，中泰证券地产团队认为，REITs是稳健现金流资产叠加预期收益率下降，有望持续受益。可结合回撤机会，把握REITs基础资产的业绩和稳定性，或积极参与逆周期属性较强资产的战配、网下机会。