财联社12月16日讯（记者 吴雨其）今年7月，国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，公募REITs正式进入常态化发行阶段。

Wind数据统计显示，以基金成立日口径计算，截至12月15日，今年以来共成立了27只REITs，发行规模达到615亿元，平均发行规模为23亿元。整体发行相较于2022年以及2023年的数量上的13只、6只，和规模上的419亿元、201亿元均呈现大幅增长。

REITs市场不仅在发行数量和规模上达到了新的高度，且底层资产类型的持续扩展也带来了新的资产类别，为资产运营商提供了重新评估资产价值的机遇。

此前，上交所信息显示，中信建投沈阳国际软件园RETI、汇添富九州通医药仓储物流REIT、国泰君安济南能源供热REIT均在12月内更新项目状态为“已反馈”，其中，汇添富医药物流仓储设备为该资产类型的首单公募REITs。

公募REITs总市值达1617亿元

进入12月，3只公募REITs面世，分别是中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源RETI以及华泰南京建邺REIT，上市交易金额分别为10.09亿元、10.67亿元、10.17亿元。2024年以来，REITs上新速度提升，截至目前年内已上市了25只产品，值得一提的是，全市场已上市REITs共有59只，其中四成产品均为今年上市。

从待上市的REITs看，Wind数据显示，目前正处于“已申报”阶段的共有5只，其中中航京能光伏REIT为扩募申报；“已受理”的为3只，国泰君安临港创新制造产业园REIT、华夏基金华润有巢租赁住房REIT为扩募，中信建投沈阳国际软件园REIT为首发；4只REITs为“已问询”阶段，7只为“已反馈”；还有华安外高桥仓储物流REIT在内的5只产品已通过，离上市只差临门一脚。

市值方面，截至最新数据披露显示，交通基础设施类REITs目前市值最高，达到689.79亿元，生态环保类为31.88亿元、仓储物流为138.04亿元、园区基础设施为256.67亿元，保障性租赁住房、能源基础设施、消费基础设施以及水利设施市值分别为97.72亿元、188.95亿元、198.13亿元、16.97亿元。

REITs是作为实现不动产证券化的重要手段。2020年4月，我国从基础设施领域切入，启动REITs试点工作。2021年6月，首批9只基础设施REITs上市。当前公募REITs市值为1617.14亿元，交易金额达到1407.33亿元。

据平安证券研报显示，2024年二季度经营权类REITs收入见底企稳。从22-23年经验看，经营权类REITs会领先产权类REITs企稳。如果政策持续有支撑，2025年REITs收入和现金流或迎来小幅改善。

发行来看，2025年发行规模预计在510亿元左右，高于2024年外的其他年份。据沪深交易所，已询价且预计在2025年1月上市的45亿元，另外，已进入审批程序的，预计在25年上市的263亿元。参考2024年经验，预计200亿元可能在2025年新增进入审批程序、且在2025年上市。

年内REITs上涨10%，跑赢债券

被资金追捧的REITs类产品业绩如何？

截至12月13日，今年以来REITs产品区间涨幅均数为10.93%，相较之下，该产品跑赢债券（万得债券指数型基金指数涨幅为4.61%）、跑输股票（万得股票指数型基金指数涨幅为14.14%）。节奏主要受权益走势、REITs政策、季报业绩和供给节奏影响。

具体来看，区间上涨最多的是华夏北京保障房REIT，达到40.89%，其次是中金厦门安居REIT，涨幅为39.72%，嘉实中国电建清洁能源REIT、红土创新深圳安居REIT、富国首创水务REIT涨幅均超过30%，博时蛇口产园REIT、中金山东高速RETI在内的10只REITs涨幅均在20%以上。

从涨幅表现来看，保障房、水利设施居前。除仓储物流外，均获得正收益。仓储物流板块受到贸易业务量下滑影响。从夏普比率来看，剔除上市时间较短的水利设施后，保障房与交通基础设施板块表现最好。

产品跌幅方面，嘉实京东仓储基础设施REIT区间下跌最多，为14.99%，红土创新盐田港REIT、易方达广开产园REIT、华安百联消费REIT、华泰宝弯物流REIT、招商高速公路REIT跌幅超过5%。

平安证券指出，稳定板块在25年可能仍受青睐，关注一级发行项目的机会；周期性行业中的质优券可能有估值错杀机会；产业园、仓储物流基本面及供给压力大，相对建议规避。

展望2025年，若政策持续支持，REITs基本面有望见底修复，但政策的力度与延续性有一定不确定性；而进入常态化发行后，REITs的发行效率提升，供给放量的线索相对明确，供给压力超过往年。当前REITs的估值较低，REITs指数处在历史18%分位数，与股、债相比也有一定估值优势。

REITs资产类型持续拓展

今年以来，REITs扩容是多方位的，资产类型也在不断增多。

据财联社记者了解，日前汇添富九州通医药仓储物流REIT状态更新为“已反馈”，据相关人士介绍，该产品预计在今年年底面世。汇添富九州通医药仓储物流REIT为国内首单医药物流仓储设施的首单公募REITs。

上述人士表示，相较于传统的保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施等资产类别，医药物流仓储设施这一底层资产类型因其独特性而显得尤为特殊。这也让此次上新的九州通医药仓储物流REIT或将成为国内REITs市场中的稀缺资源。

记者了解到，该项目的底层资产位于武汉市东西湖区，总建筑面积约为17.2万平方米，截至2024年3月31日，不动产评估值为11.7亿元。医药仓储物流REITs作为新的资产类别，也具备一定的行业壁垒。

对于公募资产的评估价值，九州通也表示，“增值率预计保持稳定。我们的估算方法基于现金流折现，现金流稳定，投入资产成本全国趋同。增值率的变化主要受CPI和各地不动产变化影响，目前CPI增长较低，增值率应较为稳定。”

除了上述产品，今年以来也有多只“新”REITs上线，如11月8日，首单水利设施REIT——银华绍兴原水水利REIT在深交所正式上市，其底层资产为绍兴市汤浦水库工程。此前，3月12日和14日，首批3单消费基础设施REITs已分别在沪深交易所上市，分别是华夏金茂商业RETI、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT，对应底层资产包括购物中心和社区商业等。

随着这些REIT产品的相继上市，基础设施REITs试点范围进一步拓展至水利设施和消费基础设施等新领域，不仅丰富了资产类型，也为投资者提供了更多元化的投资选择。

我国REITs市场运行三年来，资产类型不断扩展，目前已覆盖保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施、园区基础设施八大类。

根据监管部门对REITs项目的分类标准，可申报REITs的资产类型十分广泛，包括文化旅游基础设施、养老设施，以及符合国家重大战略、发展规划和产业政策要求的其他基础设施项目。这为未来REITs资产类型的持续扩展和市场规模的不断扩大提供了广阔的发展空间。