历经6年波折的杭州世茂栖棠誉湾法拍落槌。

11月15日，杭州世茂栖棠誉湾在京东资产平台上被法拍，仅一轮出价后，中国华能旗下杭州浦泓房地产开发有限公司以22.98亿元竞得该项目的土地使用权及地上不动产。

“算上违约金、过户登记手续费、所涉及的税费等其他费用，实际成交价超过27亿。”有业内人士向观点新媒体表示，该项目仅竣工违约金就达到2.11亿元。“一拍项目评估价26.14亿元，起拍价18.3亿元，但还有4.28亿违约金。加上其他费用，项目实际起拍价就超过了22.6亿元。”

等待6年的开盘

时间回到2018年7月，浙江本土企业浙江富成旗下公司杭州东奥投资管理有限公司，以总价21.1亿元的价格竞得滨江区浦沿单元BJ0601-01宅地，楼面价2.18万元/平方米，溢价率超22%。

地块位于地铁线路周边，还包括滨江开元广场、滨文小学、浦沿小学、滨文中学等商业教育配套，居住氛围成熟，因此，该区域也是本土房企拿地的目标之一，2022年6月，滨江便在世茂栖棠誉湾隔壁摘得现观晖美寓项目地块，楼面价达到2.62万元/平方米，高层精装限价达到4万元/平方米；2023年4月，碧桂园也在周边竞得现揽晖美寓项目地块，后也交予滨江进行开发，楼面价2.67万元/平方米，精装限价同样达到4万元/平方米。

同年年底，杭州东奥投资母公司由浙江富成变更为世茂旗下杭州茂圆企业管理有限责任公司，由此开始，这宗地块正式转交世茂，并由其进行操盘开发。世茂方将项目案名定为世茂栖棠誉湾，总建筑面积14.6万平方米，共规划了3幢高层、6幢洋房，代建1幢公租房，可售套数共614户，容积率较低，仅为2.5。

一年后，项目正式开工，售楼处同步开放，但一直并未开盘。直至2022年5月，项目正式宣布停工；2023年初，又有消息指出，世茂栖棠誉湾将在该年4月开盘，并公布了最新报价：高层约4万元/平方米，洋房4.8万元/平方米，但之后也再无下文。

截至观点新媒体发稿，世茂栖棠誉湾项目仍然处于未开盘阶段，据竞拍公告和评估公告所述，目前项目宗地上共11幢房屋，各幢建筑主体基本完工，室内装修还是毛坯状态，宗地土方已回填，景观绿化尚未施工。

迟迟不开盘的原因也众说纷纭，有市场声音指出，彼时房价双限政策影响到该项目限价问题，导致世茂选择“捂盘”策略，但一捂就过去了六年时间。

此外，开发商世茂近年来接连遭遇资金链断裂、债务重组、退市等经营压力，于2024年1-10月，世茂集团累计合约销售额为284.5亿，累计合约销售面积为222万平方米，平均销售价格为每平方米1.28万。其中，10月的合约销售额仅31.1亿。另根据世茂发布的2024年半年报，报告期内世茂集团净亏损242.15亿元，同比扩大108.32%；归母净亏损226.68亿元，同比扩大87.99%。

眼下，世茂栖棠誉湾项目急需一位靠谱的接盘人。

神秘接盘人

据资料显示，此次接手栖棠誉湾的杭州浦泓房地产开发有限公司，成立于2023年，为国资控股华能集团旗下成员公司。值得注意的是，杭州浦泓房地产与世茂栖棠誉湾的原所有人杭州东奥投资管理有限公司，存在债务关系，并且已向法院申请执行。

观点新媒体查阅杭州市不动产登记信息查询记录得知，世茂栖棠誉湾项目原存在抵押状况，抵押人为杭州东奥投资管理有限公司，而抵押权利人的名字为华能贵诚信托有限公司，债权数额37.7亿元，债务履行期限为2020年11月2日起2025年11月2日止。

观点新媒体查阅资料得知，华能贵诚信托有限公司是华能集团旗下的专业从事信托业务的非银行金融机构，公司注册资本金61.95亿元。此前于2020年9月，由华能贵诚信托有限公司担任管理人的“华能信托-世茂酒店物业权益型资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功发行，并在深圳证券交易所固收平台挂牌交易。该产品规模6.5亿元，期限20年，底层资产为世茂集团旗下五星级酒店。

更值得注意的是，世茂栖棠誉湾项目法拍仅有一家企业报名，但最终成交价仍实现溢价4.68亿元，拍得人实际上明晰，项目还包括竣工违约金暂2.11亿元，及公共租赁住房竣工违约金2.16亿元。按此来看，这笔交易也可以解读为华能旗下的华能贵成拍回了自己的抵押权利。

无论如何，世茂栖棠誉湾如今已完成易主流程，这宗捂盘6年之久的项目或许即将进入楼市。

首次开盘的价格如何制定，或许可以参考位于杭州西湖的中冶锦绣公馆。早在2017年4月，中冶地产以3.95万元/平方米的楼面价拿下项目商住地块，溢价率达到70%。然而，该盘也受限价政策影响，于2024年11月才将迎来首开锦绣公馆预计将于今年11月上旬首开。

“取消限价意味着新房定价回归市场，如以8万定价，与限价相差了2.14万，上浮36.5%；如以10万定价，上浮70.6%。”有业内人士表示，锦绣公馆的首开定价将会再8.5万元/平方米区间内。