物企们似乎偏爱高校赛道。

纵览今年物企的开拓之旅，中海物业时隔一年再次挤进高校赛道，招商积余则是拿下了不少于5个高校物管项目，京城佳业更是一口气接收了近20家高校后勤物管服务，前不久的保利物业接连进驻四大校园教研项目……

而在最近，又有物企在高校这条赛道上前进了一步。10月12日，兴业物联与河南法官进修学院（国家法官学院河南分院）达成合作，将为学院提供全方位的物业管理服务。

对于此次合作，兴业物联表示是公司在公建、高校业务领域的持续前进。

愈发拥挤、强敌环伺的赛道环境对于兴业物联这种小物企来说确实具有很大的挑战，但即便是一家“蚊型物企”，也同样拥有自己的入场券。

拥挤的高校赛道

如今的物管行业早已步入存量市场，物企很难再像曾经那样依赖关联地产公司实现快速扩张。现在的物企若想得到业绩增长，只能通过加强第三方市场的外拓能力。

另外，物企外拓方向也需要作出一定的调整，不仅仅要聚焦于住宅领域，非住宅项目也成为了企业规模增长的重要来源，更是物企尚未充分挖掘的潜在市场空间，就像是一块等待切开的蛋糕，先到先得。

一般而言，非住物业的项目管理费要高于住宅物业项目，因此可以直接提升物企的盈利水平。同时，非住业态项目往往还会衍生出如会议服务、团餐等细分赛道，拓展业务边界，增加盈利渠道，也是对物企打造第二增长曲线的一大助力。

而在整个非住宅领域中，办公物业及学校物业是物企们选择重点布局的业态。有数据显示，2023年招标量位居前二的业态正是办公物业、学校物业，在非住宅招标信息中的占比分别为61%、23%。

而在学校物业中，虽然国内高校数量不到中小学数量的1%，但由于高校的管理面积比中小学大得多，相应的管理合同金额也更高，同时更容易形成规模管理效应，因此高校成为了物企们竞相布局的重点。

国内布局高校赛道较早的物企有招商积余、新大正、明德物业等，招商积余早在2005年就进驻了深圳大学，从此开启了高校服务之路，新大正同样是在2005年进入学校物业领域。

另外，保利物业、世茂服务、龙湖智慧服务、合景悠活、雅生活、永升服务等物企在高校领域也早已有所建树。比如世茂服务，在2020年8月通过收购浙大新宇51%股权一举在高校领域中占有一席之地，今年也成功中标了浙江金融职业学院、青岛求实职业技术学院、武汉东湖光电技工学校、南开大学泰达学院等多所院校。

从今年的中标情况来看，中海物业于7月份接连中标广州中医药大学（大学城校区）、中国人民大学（通州校区）两大高校服务项目，是该公司自去年6月以来再次在该赛道中的拓新动态；

招商积余今年累计中标了清华大学、广州美术学院、广东财经大学、河南财政金融学院、北京劳动保障职业学院、北京信息职业技术学院等高校物业服务项目；保利物业则是接连进驻广东医科大学东莞校区、中共三亚市委党校、沈阳药科大学、内蒙古科技大学包头医学院……

除此之外，高校物业还出现了一股“新势力”。6月21日，京城佳业接收了来自大股东北京城建集团的近20家高校后勤物业服务，正式入场高校赛道。“后起之秀”不止一个，彩生活去年10月通过收购北京豪城物业65%股权，也拿到了入场券。

可以说，高校物业领域早已硝烟四起，物企们在这场无声的战争中都在默默地加快版图扩张的步伐。

“蚊型物企”

兴业物联虽然也是一家上市公司，但却是一家妥妥的“蚊型物企”。

2020年3月，该公司正式登陆港交所，成为鼠年第一家上市的物管公司。彼时其在管物业组合仅涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园，总建筑面积约为240万平方米，物业组合的合约总建筑面积也只有410万平方米左右，且所有项目均位于郑州，是一家偏居一隅的区域型物企。

而经过4年的发展，兴业物联截止今年上半年末在管物业组合的建筑面积约为2550万平方米，合约总建筑面积为3700万平方米，规模虽比上市初翻了超十倍，但在一众上市物企中依旧处于末游水平。

其实，兴业物联一直这么“袖珍”也是情有可原。大多数上市物企都有房地产背景，在获取项目资源上拥有天然的优势，而兴业物联虽然是河南区域龙头房企正商集团旗下的物业平台，但并没有得到多少宠爱。

2024上半年，兴业物联总收入约1.67亿元，其中大部分都是来自独立第三方的业务收入，关联方提供的业务收入比例仅有4.6%，这一数字在所有上市物企中都属于最低一档的比重了。

之所以如此，是因为正商集团旗下除了兴业物联，还有另一个物业平台——正商物业，主要负责集团住宅物业板块的项目物业管理。而兴业物联仅是正商集团的非住物业部分，主要服务于办公楼、学校、商业等业态。

因此，兴业物联的大部分物业管理服务收益来自正商集团开发的非住宅物业，公司定位也是专注于非住宅物业的中高端物业管理服务商。

今年以来，兴业物联的拓新动作也是基本集中在非住领域。

4月3日，兴业物联宣布正式入驻河南豫信精密产业园，提供安防、保洁等服务；8月26日，成功牵手郑州市第七人民医院，为其提供设施设备运维、运送驻科、环境保洁、病媒生物防治等综合服务；8月21日，中原龙子湖学术交流中心正式开馆，兴业物联为其提供秩序管理、环境卫生、会务礼仪服务；

再加上此次与河南法官进修学院物业管理服务项目，兴业物联在非住领域的业务版图得到不断地扩张。

如今的高校赛道虽然变得十分地拥挤，但兴业物联在非住领域的管理经验，再加上在河南地区的影响力，也能成为公司外拓的致胜底牌。