香港岛，作为全港最繁华的中心区域，平原仅占六分之一，低山丘陵勾勒出了这座小岛的地貌，也描绘了市民山下经营、富人山上安居的图景。

以海拔554米最高的太平山为例，三个山峰由西至东分别为扯旗山、歌赋山和奇力山，在一百年前就是香港最早一批达官贵人定居之地。

再后来，包括太平山顶在内，半山区、加多利山、赤柱、石澳半岛、九肚山等，共同构成香港传统的豪宅区，与深水湾、浅水湾等海边大宅共同形成豪宅格局。

最近，香港“撤辣”热度过后住宅大市渐趋平缓，但豪宅仍在一个月内频频录得成交，且不乏银码过亿的重磅交易。

豪宅热度

首先是6月25日，位于启德跑道区的新鸿基天玺海一套豪宅达成交易。这套房产位于第1座11楼A室，实用面积为2143方呎（使用面积199.1平方米），包括4个房间。成交价为1.1亿港元（约合1.02亿人民币），实用呎价为51330港元（按78%得房率折算建筑面积单价为40万人民币/平方米）。

当天，长江实业波老道21号（BORRETT ROAD）也有一套豪宅成交。这套房产位于5楼06号室，实用面积为2169方呎（使用面积201.5平方米），包括4个房间和1个车位。成交价为1.17亿港元（约合1.09亿人民币），实用呎价为53942港元（按78%得房率折算建筑面积单价为42.1万人民币/平方米）。

据悉，自2011年长实以116.5亿港元购入位于半山的波老道21号（BORRETT ROAD）地块后，特区政府再也没有推出过半山住宅地块。

波老道21号曾以约每平方呎13.6万港币(每平方米约146万港币)的价格创下亚洲分层豪宅成交纪录，但始终还是分层单位。

而那些山顶和半山之间的独栋洋房，因其私密性和稀缺性，始终不缺天价交易。

7月15日，由新鸿基地产开发的香港马鞍山云海别墅项目中，面积最大的洋房Violet Avenue 10号屋完成招标出售。

该洋房实用面积3804平方呎，含4个房间，并附带2792平方呎花园，成交价高达1.1亿港元，折合每平方呎价格为29066港元。此次成交，刷新了马鞍山区域豪宅市场价格纪录，显示出市场对于豪宅需求依然旺盛。

同一天，香港岛山顶区一栋豪宅以3.2亿港元成交。据悉，买家为一位内地企业家，其购买动机主要是该豪宅的地理位置和稀缺性。

今年以来，内地客已频频成为香港顶级豪宅的新主人。

早在1月22日，第一太平戴维斯就表示，促成2024年香港首宗大型物业成交，一座太平山顶卢吉道25及26号A&B的豪宅以8.38亿港元价格售出，买家为中资背景财团。

该物业去年10月放售时要价13亿港元。

据香港土地注册处及公司注册处的资料显示，新买家为华盛嘉有限公司，公司董事为谷芳（GuFang），与迈瑞医疗联合创始人、深圳鹏瑞集团董事局主席徐航的妻子同名。

豪客偏好

据美联物业数据显示，近期香港市场不断录得豪宅成交，7月首10日内已录得9宗逾5000万港元一手成交，可见豪宅市场气氛依然畅旺。

特别是7月9日，山顶种植道46号豪宅项目以11亿港元沽出4幢洋房，成为撤辣后最大的单一成交，该豪宅项目由何氏家族持有，每幢洋房实用面积介于4060至4432平方呎，配备私家花园、泳池等设施，平均呎价约64759港元。

撤辣后，内地买家在港置业已无需再缴付辣税，置业成本大幅降低，吸引内地买家积极入市，带动内地买家于香港物业市场比重全面上升。

根据美联物业研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析(以买家姓名的英文拼音鉴别是否为内地买家，并不包括以公司名义入市的个案)，今年4月份内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市逾5000万港元一手私宅注册量比率攀升至约84.4%的极高水平，较第一季的约74.2%增加约10个百分点，更超越去年第三季的约84.2%最高季度纪录。

可以理解为，撤辣后每十个以个人名义购买逾5000万港元新盘买家，有超过8个来自内地。

二手豪宅方面，美联物业根据4月份注册个案的分析显示，内地买家(以买家姓名的拼音鉴别)占个人买家于香港楼市二手住宅注册量比率录得约61.5%，较首季约36.4%大增约25个百分点，比率突破五成。

值得一提的是，内地客在香港豪宅交易中的占比，也明显高于在整体住宅交易中的占比。

据中原地产数据，同样以拼音识别，今年上半年香港整体私人住宅市场上“普通话拼音”买家比例首次升至逾2成水平，涉及金额705亿元，两数字皆破纪录。

按价位划分，上半年由普通话拼音买家购入的一二手单位当中，3970宗属楼价1000万元以下，占比65%，而5000万以上豪宅则占106宗。

中原地产及土地注册处资料显示，撤辣前今年2月一二手市场合共录得2046宗买卖登记，当中已知姓名的普通话拼音买家仅388宗，但撤辣后，该类买家注册量于3月增至907宗，之后更连续两个月逾千宗，4月达2280宗，较撤辣前急升近5倍，创单月历史新高，而6月回落至758宗。

两相比照不难发现，内地客带来的中小型上车盘峰值在六月过后出现消退，但豪宅的吸引力并不随着政策窗口期明显起伏，而是维持着独立行情。