物业管理曾是中国房地产市场的最热门板块之一。尤其是在2019年-2021年，资本热捧，融资轻松，物企争相上市，行业一度迎来高速增长。

但最近三年，受到上游房地产行业下行影响，物业管理增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈，物业还是一门好生意吗？

据4月18日中指研究院发布的《2024中国物业服务百强企业研究报告》显示，过去一年，中国物业服务百强企业的规模增长以质换量，储备面积由增转降。

报告数据显示，2023年，百强企业管理面积均值为6798.10万平方米，同比增长6.21%，增速较2022年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较2022年下降9.43个百分点。

这期间，部分百强企业的管理面积和合约面积出现不同程度的下降。中指研究院指出，百强企业出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平。

2020-2023年百强企业管理面积、合约面积均值及增速变化情况。图片来源：中指研究院

此外，部分物管企业年内部分项目到期未能续约而自动终止，当新增项目不能完全覆盖减少项目时，管理面积出现减少趋势。

在行业发展降速的背景下，企业分化进一步加剧，头部企业增速更快。中指研究院数据显示，2023年百强企业TOP10管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强企业的6.67倍和2.10倍。

房地产市场的整体下行对物业企业的储备面积产生了不利影响。

报告指出，2023年，百强企业储备面积均值为1881.78万平方米，首次出现下降，同比下降10.15%，未来在保持管理面积持续增长以及项目拓展方面将面临较大压力。

“从储备面积的绝对值来看，目前的储备量是管理面积的约三分之一，仍然能支撑百强企业未来一定时间的稳步发展，但企业长期的规模增长面临一定挑战。”

中指研究院认为，从长期发展趋势看，房地产开发市场增量逐步收缩，新开工面积和商品房销售面积连年下降，地产关联方的项目供给将逐步成为百强企业拓规模的重要补充。

目前物业管理企业还面临一个问题是：非住宅管理面积占比下降，专业壁垒尚待突破。

数据显示，2023年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.16%，较2022年降低1.12个百分点，一改往年持续增长的趋势。

这背后的主要原因是，首先，2023年商品房竣工面积约9.98亿平方米，其中，住宅竣工面积7.24亿平方米，不少百强企业承接到更多新建住宅项目；其次，相比住宅业态，非住宅业态专业性更强，细分业态领域存在一定的专业壁垒；另外，2023年并购市场进一步回归理性，导致非住宅扩张速度减缓。

不过，过去一年百强企业医院物业、公众物业的管理面积占比分别占到3.84%、3.81%，占比均有提升。这意味着，这几大领域专业性较强，有一定进入壁垒，目前竞争较为分散，存在发展及整合空间。

2023年，物业企业管理整体规模下降的同时，营收增速也持续放缓。

报告显示，去年百强企业营业收入均值为15.5亿元，同比增长4.56%，增速较2022年下降6.06个百分点，首次低于10%。TOP10企业营业收入均值为142.44亿元，同比增长为8.72%，较2022年大幅下滑12.83个百分点。

与此同时，行业整体的利润率双降，毛利润微增，风险逐步出清。2023年，百强物业企业“增收不增利”现象也在持续，净利润均值为8385.5万元，较2022年下降11.18%。

2019-2023年百强企业营业收入均值与增速情况。图片来源：中指研究院

中指研究院认为，造成利润下降的主要原因包括：第一，受关联方影响，非业主增值服务大幅缩减，高毛利业务占比下降，由过去的利润“贡献点”转变为当前的“沉重负担”；第二，关联方应收款项计提的减值准备大幅增加，利润“失血”。第三，2023年，百强企业出于谨慎性考虑，计提商誉减值准备。

“在存量市场背景下，物业服务企业生存与发展面临激烈竞争，回归服务本源成为企业持续经营与发展的不二选择。”报告认为，百强企业以建设可落地的标准化体系为抓手，从服务流程、作业规范、客观考评等多维度全面落实，实现项目管理的标准化，可保障企业运营规范、高效。

行业发展潜力如何，怎样突破？

报告指出，从行业长远发展看，做好基础服务的同时，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域，尤其在房地产开发市场进入存量时代后，如何充分发掘物业的自身优势进一步激活多元赛道潜力，是行业面临的重要课题。

比如，科技应用赋能全业态、全场景，智能化手段化解管理难题。另外，人才是推动物业管理行业持续发展的核心动力，吸聚优秀人才，留住专业人才，激发员工热情，亦能提升行业价值。

此外，要积极履行社会责任。百强企业打破小区服务边界，协助街道治理，积极参与城市服务，全场景开展相关业务，为社会建设贡献力量。

“物业管理行业步入低速增长时代，但仍充满着机遇。”中指研究院认为，未来，百强物业企业将顺势而为，不断开拓创新，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展。