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最多反弹40%后,REITs市场重归理性 | 公募REITs面面观㉕
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①首批三单消费REITs均已跌破了发行价。
                ②博时招商蛇口产业园REIT公布了首份2023年年报,可供分配金额完成率为99%。

财联社3月26日讯(编辑 杨斌)3月中旬以来,REITs市场反弹渐止,近期回调幅度加深。虽然消费REITs上市一度受到热捧,但热度迅速降低。本轮REITs市场的反弹主要得益于REITs权益属性的认定,在利好被消化后,市场重归基本面定价。

据Choice数据,中证REITs(收盘)指数从2月5日的低点起最多反弹了17.06%,在3月5日收于829.15点。此后,中证REITs(收盘)指数震荡下行,自高点起已下跌5.50%。上周(3月18日-3月22日),指数下跌2.79%。

具体来看,博时招商蛇口REIT在本轮反弹中上涨了39.67%。从高点起下跌幅度较大的为产业园区和港口仓储物流项目,包括此前有负面舆情的嘉实京东REIT、华安张江REIT等。

图:REITs区间涨跌幅

(资料来源:Choice数据,财联社整理)

值得注意的是,首批三单消费基础设施REITs在3月12日-14日相继上市。尽管上市之初消费REITs一度受到追捧,但在热度过后悉数转跌,且均已跌破了发行价,华夏华润商业REIT已下跌了9.31%。

财联社此前撰文分析过,本轮REITs的反弹主要得益于2月8日证监会发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》(简称“会计类第4号文”),会计类第4号文将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。REITs权益属性的明确被认为有助于推动REITs计入OCI(其他综合收益)科目,使REITs净值波动不影响投资者当期利润,吸引长期投资者进入REITs市场。

业内分析师表示,REITs权益属性认定的利好已被市场充分消化,后续应关注投资者REITs会计计量更进一步的监管变化。反弹过后,REITs市场重归基本面定价。

中金REITs分析团队认为,基本面稳定性较强的能源、保障房、环保板块仍相对跑赢大势,后续随着REITs年报、一季报陆续出炉,基于年度评估报告更新、投资者结构变化、运营业绩、行业展望等增量信息,市场走势或将进一步分化。

博时招商蛇口产业园REIT于3月14日公布了2023年年报,这也是公募REITs市场发布的首份2023年年报。年报数据显示,博时招商蛇口产业园REIT在2023年收入1.81亿元,同比增长59.84%;实现净利润7139.97万元,同比增长84.02%。

博时招商蛇口REIT在2023年可供分配金额达到1.18亿元,但可供分配金额完成率为99%,略低于2023年扩募时《招募说明书》的预测。博时基金表示,这主要是2023上半年处于疫情恢复期,年初起始出租率水平处于较低位,租金单价根据市场情况有所下调,收入略低于预期。基金管理人联合运营管理机构已采取有效措施,各项基础设施资产自二季度开始出租率逐步提升,下半年出租率已达到预测水平,营业收入基本符合预期。

平安固收首席刘璐指出,当前REITs静态估值仍较低,具有长期配置价值,但月度以下短周期维度,REITs或回归平淡。产权类REITs连续大涨之后,风险偏好相对低的资金可能再度向经营权板块流动。

长期来看,中金REITs团队依然认为REITs权益属性的认定具有里程碑意义。允许会计计量规则调整可实质性优化市场供需关系,令估值得以回归合理区间。使得二级市场能够在良性环境下继续发挥价值发现的功能,并与发行扩容形成相辅相成的关系,也给投资者一个更为稳定的配置环境。

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