财联社3月4日（编辑 刘晨）近期，公募REITs扎堆申报，包含两家重磅龙头——万科、建行。在利好频出、权益市场向上修复的环境下，2月REITs整体表现出色，中证REITs指数环比上涨13%。机构分析师指出，短期维度下普涨行情可能面临转化。

万科控股子公司申报基础设施REITs

上周五，万科发布公告表示，以其控股子公司（深圳市万纬物流投资有限公司）3个仓储物流园项目作为资产的基础设施REITs开始申报发行工作。申报发行工作进展顺利，已于2024年3月1日收到中国证监会的申请受理通知书。

根据公开资料显示，首次发售拟募集资金约11.59亿元。REITs标的资产包括包括位于粤港澳大湾区和长江三角洲的佛山南海项目、绍兴诸暨项目、湖州德清项目。交易方案的核心为“基础设施REITs基金+ABS+项目公司”三层架构。由华夏基金管理有限公司注册基础设施REITs基金。

业内人士称，本次发行公募REITs,或与公司资金压力有一定关联。

据财联社报道，今日万科多只境内债走低，其中，“22万科06”一度跌幅近20%，“20万科08”跌超35%，“21万科02”跌近3%。分析人士认为，这可能是受到万科与新华资产债务展期传闻的影响。日前有传言称，万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期，其中与新华资产100亿元的债务展期谈判被拒绝。针对债务展期传闻，新华资产进行了澄清。万科方面目前没有公开回应。

克而瑞数据显示，今年前2个月万科累计销售额 334.5亿元，同比下滑41.7%。其中2月单月销售额141.5亿元，同比下滑52.08%。与此同时，万科仍保持一定的投资节奏。公告显示，2024年1月，万科共新增3个地产项目，拿地项目分别在银川、昆明和贵阳；而据券商测算数据，万科当月土地投资强度为9%，拿地均价约5080元/平方米。

据公开报道，今年前两个月，万科曾出售旗下上海物业七宝万科广场的余下50%权益，收购估计基础价款23.838亿元。此外，万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司。

二月利好频出，REITs基金扎堆申报

除了万科的控股子公司，另外还有三家REITs进行了申报。3月1日建设银行也宣布，以附属公司建信住房服务有限责任公司房持有的保障性租赁住房项目开展基础设施公募REITs试点工作。底层资产估值为9.86亿元，基金管理人为建信基金。中国证监会和上海证券交易所已于2024年3月1日受理本项目申报。

重庆某资管人士表示，这是首个以金融机构附属公司作为原始权益人申报的公募REITs项目，现在已上市的公募REITs的发起人均为企业，如果建行的公募REITs能够发行成功，将为金融机构盘活存量租赁住房资产带来契机。

另外还有华夏金隅智造工场产业园REIT（原始权益人为北京金隅集团）和中金联东科技创新产业园REIT（原始权益人为北京联东金园）两个REITs也在上周五正式申报至交易所。

今年二月，公募REITs领域利好政策频出。2月8日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》中规定，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。据了解，此规定有利于并表型原始权益人降低企业杠杆率，同时对于机构投资者而言，有助于建立符合REITs特点的会计核算方式以及考核机制等。同日，上交所发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金（REITs）2023年年度报告披露工作有关事项的通知》，进一步细化和完善了公募REITs的信披要点。

2月23日，证监会在对《关于将消费类基础设施入池公募REITs的提案》的答复函中表示，将会同国家发展改革委积极推进符合条件的消费基础设施REITs项目落地，推动盘活存量资产、扩大有效投资和提振消费。

REITs二月大幅反弹，中证REITs月涨幅约13%

Wind数据显示，2月中证REITs指数大幅上涨，从月初的708点附近涨至月末800点左右，月涨幅约13%，但仍低于去年三季度末860点的水平。 沪深30只上市REITs中，有27只近一个月净值增长率为正，一只为零，两只为负。近一个月净值增长率最高的为11.69%，最低的为-28.82%。财联社根据Wind数据整理，2月REITs基金整体成交额72.65亿，较前一月下降了11.69亿。换手率为18.17%，较上一月下降了5.82%。

中证REITs指数

资料来源：Wind,财联社整理

北京某基金经理对财联社表示，二月的REITs行情大幅反弹，除了政策影响外也受到股市整体上涨带动，尤其现在固收类的高息资产已经很少，经历过一月的大幅下跌后REITs作为高分红，且风险相对低于权益的品种，性价比凸显。

分品种来看REITs的月度表现，根据WIND数据显示，2月仓储物流板块及园区基础设施板块REITs指数收益率均超过15%，分别为18.22%和15.12%。保障性租赁住房板块、交通基础设施板块、生态环保板块、能源基础设施板块REITs指数收益率分别为9.42%、9.41%、8.18%、7.16%。2月成交额最高的REITs品种是交通基础设施类，成交额为20.482亿元，占比28.193%。最低的是生态环保类，成交额为4.79亿占比6.593%。

平安证券固收首席刘璐指出，本轮风险偏好修复、流动性改善带来的上涨或逐渐转入平稳。利率快速下行，REITs现金分派率与信用债利差仍在90%分位数以上，加之证监会“4号文”或推动保险等长期资金入场，REITs具有长期配置价值。但月度以下的短周期维度，普涨有可能逐渐转为结构性上涨。择券上，关注现金分派率较高、经营状况较好的产权类REITs的补涨机会，避免追涨经营情况较弱的个券。