财联社2月21日讯（编辑 杨斌）龙年前三个交易日，沪深交易所全部30只REITs均实现上涨，部分项目累计涨幅超过10%，多只REITs因短时涨幅过大发布停牌或交易情况提示公告。春节前，证监会发文明确了REITs的权益属性，或为支撑REITs短期估值修复的重要因素。未来估值水平的进一步上行有赖于资产本身经营情况的实质性提升，而权益属性的认定有利于长期资金进入REITs市场，并未新项目的上市扩容创造环境。

最多反弹13%，部分REITs项目涨至停牌

龙年开始的三个交易日，REITs市场一片欢腾。沪深交易所全部30只REITs均实现上涨，部分项目三日累计涨幅超过10%，反弹幅度居前的REITs不乏此前因负面消息而大跌的产业园和仓储物流项目。

图：REITs区间行情

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

1月初，多只REIT曾因下跌而停牌。而在2月19日，部分REITs项目因涨幅过大公告停牌。华安张江产业园REIT公告称，基金2月19日二级市场收盘价2.353元/份，较前一交易日收盘价涨幅5.56%，连续3个交易日累计涨幅11.10%。为了保护基金份额持有人的利益，基金自2月20日上交所开市起停牌1小时。

中金普洛斯REIT基金也发布公告： 2月19日二级市场收盘价为3.227元/份，相较于2024年2月8日收盘价的涨幅为6.68%，连续3个交易日累计涨幅10.21%，连续20个交易日累计涨幅为23.64%。为保护投资者利益，基金自2月20日上交所开市起停牌1小时。

此外，华夏合肥高新REIT也因涨幅过大发布停牌公告。嘉实京东仓储REIT、中金湖北科投REIT、博时蛇口产业园REIT因为大幅上涨发布了交易情况的提示性公告。

权益属性认定或利好长期资金进入REITs，关注市场扩容

中金固收团队认为，事实上本轮REITs自底部的反弹从1月中旬就已开始，主因供需关系有所改善。除前期估值自身已经运行至较低位置以外，政策支持是更重要的因素，尤其是“会计类第4号”文通过明确REITs的权益属性使机构投资者可以选择将价格变动计入OCI。在此基础上，部分机构在REITs投资策略上或已有所优化。总体上，市场的卖压在短期内得到了切实的下降和疏解。

2024年2月8日晚间，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》（简称“会计类第4号文”）。会计类第4号文称，监管实践发现，部分公司对于并表原始权益人在合并财务报表层面将基础设施REITs其他方持有的份额列报为负债还是权益，存在理解上的偏差和分歧。

会计类第4号文认为，区分金融负债和权益工具，重点在于判断企业是否存在无条件地避免交付现金或其他金融资产的合同义务。对于基础设施REITs，考虑两个因素：一是发行人有权选择在交易所终止上市，以避免REITs现金分配义务；二是基础设施REITs虽然成立时设置了初始期限，但其可通过扩募购入新的基础设施资产延长合同期限，可以避免到期强制清算义务。鉴于以上两个特点，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。

平安固收首席刘璐分析，若其他投资者所持REITs可认定为权益性质，或有助于推动REITs计入OCI（其他综合收益）科目，这意味着REITs分红可计入当期利润，而REITs净值波动不影响投资者当期利润，有助于降低净值波动给投资者带来的抛售压力。会计类第4号文或为扫清“REITs计入OCI科目”之障碍的先声，对长期投资者进入REITs市场起到提振作用，后续关注更进一步的投资者REITs会计计量的监管变化。

中金固收团队进一步指出，在REITs明确权益属性后，未来一段时间REITs收益率与主流高分红股票之间维持一定水平的正向利差或是常态。短期REITs市场估值或仍有一定上行空间，但已接近阶段性均衡，未来估值水平的进一步上行将有赖于资产本身经营情况可否有实质性提升。

另外，明确并表型原始权益人合并报表层面应将REITs其他方持有的份额列报为权益，实现了不出表、保留资产控制权的同时增加权益资金、降低资产负债率，有利于提升此类原始权益人推动优质资产首发、扩募上市的积极性。政策优化后价格修复更为重要的一点含义，是为新项目的上市扩容创造更为有利的环境，令未来可选的资产类型进一步丰富，关注2024年市场扩容。