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REITs行情底部盘整,消费REITs上市倍受青睐|公募REITs面面观㉑
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①2023年,29只REITs的可供分配金额中,20只完成目标,9只低于预期。
                ②产权类REITs当前现金分派率为5.63%,与信用债利差处于90%分位数以上。经营权类REITs整体IRR水平为9.14%,处于90%分位数以上。

财联社2月8日讯(编辑 杨斌)今日,REITs市场以一片“涨声”告别兔年,30只REITs中29只实现上涨。财联社关注到,近一个月,REITs市场未再进一步下探,呈底部盘整,且成交活跃度有回升。从去年四季报来看,2023年REITs的可供分配金额完成度较好,有项目完成度接近300%,但经营分化,分析认为REITs业绩并未见底。即将上市的消费基础设施REITs则获得超募,分析师建议关注消费REITs的新品种上市以及REITs当前的高分红配置价值。

REITs市场探底,成交活跃度回升

中证REITs(收盘)指数于1月10日创下最低点698.60,此后并未再同权益市场一同下挫,呈底部盘整。1月10日至今,中证REITs(收盘)指数上涨0.43%。多只REITs实现底部反弹,中金安徽交控REIT、富国首创水务REIT反弹幅度居前。

图:REITs区间行情与项目类型

(资料来源:Choice数据,财联社整理)

财联社此前报道,2024年伊始,REITs市场曾加速下跌。嘉实京东仓储基础设施REIT一度跌停,开年两周跌近30%,还有部分REITs曾因大跌而停牌。

中金公司固收团队指出,受嘉实京东REIT武汉项目续租租金下调和去年华安张江REIT大租户提前退租事件影响,1月产权REITs普遍承压。在当前市场情绪较弱背景下,基本面突发事件短期会对项目及所属板块二级市场造成较大影响。

成交量和成交额显示REITs市场的活跃度提升。根据中国银河证券宏观研究团队的数据,REITs市场1月共成交26.50亿份,环比前一月+24.45%;成交额为84.34亿元,环比+13.48%;月均换手率1.09%,环比前一月有所增加。

图:REITs市场成交活跃度

(资料来源:中国银河证券,财联社整理)

可供分配金额完成度较好,REITs业绩未见底

除今年新上市的国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT,29只REITs的2023年四季报均已披露完毕。财联社此前已分析过,REITs底层资产的经营分化较严重。特别是产业园板块和仓储物流板块承压,面临出租率或租金不同程度的下滑;而高速公路和保障房类的REITs运营较为稳健。

进一步来看2023年REITs的可供分配金额完成度,根据国盛固收首席杨业伟的统计,29只REITs的可供分配金额中,20只完成目标,9只低于预期。保障房REITs完成度较好,全部达成目标。中金山东高速REIT领跑,完成度达293.24%;而建信中关村REIT、华夏中国交建REIT、华安张江产业园REIT垫底,完成度分别为64.93%、77.34%、77.78%。

图:2023年REITs可供分配金额完成度情况

(资料来源:国盛固收,财联社整理)

平安固收首席刘璐指出,虽然各个REITs的可供分配金额完成度多数达标,但边际上季度业绩没有见底。

消费REITs上市备受期待,REITs高分红率值得关注

一级市场方面,2024年1月国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT上市,原始权益人上市即增持。华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT完成发售,华夏华润商业REIT等颇受市场期待的消费基础设施REITs正式发售。最新发布的公众配售结果显示,嘉实物美REIT和华夏金茂REIT都出现了超募的火爆场面,两只REITs的网下投资者和公众投资者均实现全程比例配售。

对于后续REITs市场的行情,分析师保持谨慎,但REITs的高分红配置价值及消费基础设施REITs的新品种上市值得关注。

站在估值角度,刘璐指出,产权类REITs当前现金分派率为5.63%,与信用债利差处于90%分位数以上。经营权类REITs整体IRR水平为9.14%,处于90%分位数以上。2023年12月,REITs被明确纳入社保基金投资范围,REITs作为红利类资产对配置型机构有一定的吸引力。

杨业伟也认为,目前公募REITs分红率具备吸引力。但二级市场情绪一般,交易机会较难把握,建议右侧参与,配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择。市场目前对于经营恶化敏感性较高,结合目前宏观环境,方向上推荐关注周期性较弱的生态环保类REITs,景气度较好的能源类REITs与部分经营稳定的保障房类以及关注一级即将上市的消费基础设施REITs。

中金公司固收团队认为,经过1月估值进一步压缩,部分项目调整幅度或已大于其基本面波动。建议挖掘经营稳健且具有超跌可能的部分高速公路、仓储物流、标准厂房、二线城市研发办公产业园REITs;持续关注历史表现相对较优的保租房和公用事业项目的配置价值;估值合理、资产优质的新资产类型REITs。

REITs 公募REITs面面观
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