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北京通州优化楼市“双限” 一线城市步入持续放松限购阶段
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①继广州、上海相继松绑限购后,北京通州执行了近9年严格的“双限”政策也有所松动。
                ②专家认为,一线城市有望继续优化限购政策,深圳相关政策或已在路上,二线城市有望全面取消限制性政策。

财联社2月6日讯(记者 李洁),继广州、上海相继松绑限购后,北京限购政策也有所松动。

2月6日,北京市住建委和通州区政府发布消息,即日起,在京具备购房资格的四类家庭,可以在通州区购买一套商品住房。新政策最大的变化是,在通州区落户和就业的家庭,只要符合北京整体限购政策即可,取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。

而过去在通州购房,不仅需要满足北京既有限购条件,还有在通州落户或社保满3年的约束。这意味着,在“双限”实施9年后,北京此次放宽了2015年以来严格限制通州购房政策条款。

“此次北京楼市新政,与此前广州、上海等城市放松限购政策有相似之处,这反映出2024年各地购房限制性政策将进一步放宽,正进入到超大城市持续放松限购的重要阶段。”易居研究院研究总监严跃进表示。

“双限”近9年后通州限购迎松绑

出台本次楼市新政前,通州已经执行了近9年相当严格的“双限”政策。

2015年8月14日,北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。通知指出,符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭,限购1套通州区商品住房:名下没有住房的本市户籍居民家庭;已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的北京市户籍居民家庭;已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭;在本市没有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。另外,商品住房销售管理其他规定不变。

从市场数据看,通州市场成交变化,受到“双限”政策的影响较为明显。

据中原地产首席分析师张大伟介绍,“双限”政策之前,通州每年商品房成交量基本在一万套以上,占北京全市的比例大约在15%以上。2015年开启“双限”后,通州市场成交量出现大幅下调,成交量基本维持在5000套左右,占据北京市场7%左右;即通州实行“双限”后,新房成交几乎被腰斩。

与此同时,近两年通州新房供应量大幅增加。

合硕机构首席分析师郭毅告诉记者,2023年通州新增商品住宅6338套,是2022年的2.6倍;新房商品住宅存量达9295套,静态去化周期高达26个月,远超10-12个月的市场合理水平。二手房市场方面,通州挂牌房源在万套左右,房价处于低位,整体成交均价在3.7万-3.8万元/平方米区间。

“连续多年每年超千亿的城市副中心建设投资,还未在楼市得到充分体现,当前通州二手房价格远低于真实市场价值。”郭毅称。

分析人士认为,通州此次松绑“双限”政策后,市场成交量将迎来增长。

“按照当前通州一年4000-5000套的住宅成交量,取消双限后,通州的市场成交量有望增加50%以上,占据北京市场大约10%以上的成交量,一年成交量有望达到8000套以上。”张大伟称。

“通州限购政策的优化,体现了职住平衡的导向,有助于保障在通州稳定就业人员积极购房,对于通州副中心建设和职住平衡等都会产生积极的作用。”严跃进表示。

北京有望继续放宽限制性政策

“相较全面取消‘双限’,通州本次新政仅放宽了针对符合资格家庭的取消3年通州社保纳税的要求,政策宽松还未达预期。”郭毅认为。

张大伟也表示,目前看,北京限购政策依然是全国最严格的,对限购的调整幅度远低于上海、广州等同类型一线城市。

“目前北京限购政策的放松仍然保持谨慎态度,这在一定程度上说明,接下来房地产市场政策端将延续宽松基调,但放松力度将呈现循序渐进特征。”一位房地产行业分析师告诉记者。

中原地产数据显示,2024年1月北京二手房住宅网签12444套,相比2023年12月的12963套出现轻微下调,市场成交已连续3个月维持在1.2万套左右,说明去年12月下调首付比例政策的影响已经基本过去。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,从广州、上海放松限购以后情况来看,1月以来,广州放松了120平方米以上住宅限购政策、上海放开外环外非沪籍单身限购,对当地市场情绪均产生了积极影响,但因临近春节假期,政策效果尚未明显显现。

其认为,对北京来说,2023年12月降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准后,市场活跃度将出现一定提升,本次优化通州区限购政策,有望进一步强化市场修复预期。春节假期即将到来,短期内市场活跃度或受限,但春节假期后,政策效果将逐渐显现。

多位专家认为,后续北京后续有望继续对限购政策做出调整。

“通过梳理今年1月份以来的政策,宽松是一个重要特征。可以看到,各地普遍对2015-2017年各类楼市过热时期严厉政策进行了调整,充分说明各地积极优化调整政策。其他一些城市如深圳等,预计也会在限购方面进行松绑和调整。”严跃进表示。

李宇嘉也认为,此次通州调整限购以后,预计深圳外围区域也会跟进放宽类似限购政策。由此估计,2024年房地产市场的小阳春值得期待。

“开发商会抓住这一政策机会,加快推盘、营销和去化,但开发商应该主要以跑量为主,提价的可能性很小。”李宇嘉称。

陈文静也认为,随着核心城市不断优化楼市政策,这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情,也会对全国市场产生积极影响。

“整体来看,当前核心城市政策仍渐进式推进,未来政策仍具备较大优化调整空间,市场不稳、政策不止,一线城市或继续优化限购政策,深圳相关政策或已在路上,二线城市有望全面取消限制性政策。”陈文静称。

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