财联社1月11日讯（编辑 杨斌）尽管公募REITs市场开年以来持续下跌，部分项目大跌近30%引发关注，但底层资产类型为收费公路的REITs产品呈现出抗跌的特征。截至1月10日，浙商沪杭甬REIT成为今年唯一上涨的一只REITs。近期，部分REITs发布底层资产运营相关公告，个别资产经营承压引发二级市场价格波动，而收费公路项目普遍运营稳健。虽然机构多建议关注底层资产经营稳健的REITs，但究竟何为“稳健”，在部分机构人士看来，或需同时满足量与价的稳定要求。

浙商沪杭甬REIT成上涨独苗，收费公路类产品抗跌

在嘉实京东仓储基础设施REIT昨日跌停，开年跌幅近30%的同时，浙商沪杭甬REIT却成为今年截至1月10日唯一上涨的一只。

图：29只REITs区间涨跌幅及项目类型

（资料来源：Choice数据，财联社整理）

根据浙商沪杭甬REIT在2023年底披露的最新运营数据，基金所投资的杭徽高速在2023年 11月实现的日均收费车流量27152辆次，环比增加3.73%，同比增加27.63%；实现路费收入6473.54万元，环比增加27.26%，同比增加28.76%。从2023年累计情况来看，杭徽高速实现日均收费车流量28894辆次，同比增长23.99%；路费收入共计69447.94万元，同比增长22.39%。

事实上，在开年REITs行情整体走弱的背景下，底层资产类型为收费公路的REITs项目普遍呈现了抗跌的特征，基础设施项目运营情况稳健。

中金山东高速REIT也在2023年底披露了最新运营数据，2023年11月，基金底层资产鄄菏高速日均自然车流量为2.28万辆次，同比增长32.8%；路费收入为2893万元，同比增长28.3%。公告进一步表示，2023年9至11月，鄄菏高速日均自然车流量同比增长 22.2%，主要原因一是2023年我国宏观经济呈恢复态势，出行车辆有所增多，二是济菏高速改扩建交通管制带来的“导流效应”。

华夏越秀高速REIT则在1月5日披露了2023年四季度的运营情况。第四季度，汉孝高速日均自然车流量29254 辆次，同比增长33.3%；通行费收入为5672万元，同比增长27.0%。公告分析，上述运营数据同比重大变化的主要原因一是2022年四季度车流量和收入基数偏低，二是2023年四季度经济持续恢复，人员出行增长。

截至今日收盘，上述三只REITs均实现上涨。浙商沪杭甬REIT、中金山东高速REIT、华夏越秀高速REIT今日分别上涨1.02%、2.95%、0.10%。中金山东高速REIT成为年内第二只翻红的REITs。

底层资产经营分化，寻找量价皆稳的资产

财联社此前分析过，嘉实京东仓储基础设施REIT近期大跌与1月4日旗下武汉项目2024年续租租金下滑的公告有关。今年跌幅居前的REITs多为产权类项目，包括产业园区项目和仓储物流项目。

中信FICC首席明明认为，随着部分REITs发布底层资产运营相关公告，个别资产实际情况仍承压与招募说明书相对乐观的预测之间的预期差引发二级市场价格波动。具体来看，高速公路REITs已全部披露2023年11月运营数据，部分已披露12月数据，整体表现为稳步修复。能源REITs板块中，中信建投国电投REIT发布公告，表示已回款的国补应收账款平均回款周期进一步降低至2.07年，有效减少对应款项开展保理的财务费用。

而产业园REITs板块中，尽管华安张江产业园REIT公告表示，2023年底整体出租率进一步提升至72.00%，较2023年三季度末提升超4个百分点，但相比2022年底92.60%的出租率，华安张江REIT仍有较多待去化的空置面积。华夏和达高科REIT于1月9日发布了2023年下半年主要运营数据，底层资产和达药谷一期项目、孵化器项目在2023年12月的新签租约平均租金均发生环比小幅下滑。上述两只产业园REITs年内跌幅均居前。

至于仓储物流板块，除嘉实京东仓储REIT武汉项目续租租金下滑，红土创新盐田港REIT于1月9日发布的2023年下半年主要运营数据显示，2023年底现代物流中心园区出租率为95.23%，尽管公告表示好于预测出租率的95%，但低于7月末的99.94%，出租率出现波动。

明明预计，在2023年四季报披露前的一段时间里，陆续有REITs披露底层基础设施的经营表现，因此市场或继续围绕相关增量信息进行交易。在此背景下，建议投资者在市场波动加剧中布局分子端稳健的资产。分子端稳健既要求“量”稳、又要求“价”稳，因此可重点关注“量”有保障、同时价格有安全区间的资产，通过对分子端的研判选择当前分派收益率、IRR具备性价比的品种。

中金公司的REITs分析师裴佳敏则建议，可关注一级发行推进及基本面增量信息。受二级市场波动影响，近期一级发售的国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT的网下认购倍数分别为1.17、2.07、1.32倍，低于前批次项目；此外，2023年12月29日上交所通过的易方达深高速REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT招募书封卷稿资产评估价值相较申报稿分别下调7.52%、9.71%，以提升对投资者的吸引力。