财联社1月2日讯（编辑 李响）2023年REITs市场理性回调，全年仅5只产品上市，其中下半年仅1只，跌入阶段性“冰点”。财联社盘点梳理，去年从全市场29只上市产品收益表现来看，仅中信建投国家电投新能源REIT获得正收益2.54%，其余28只累计收益多数下滑，同比数据方面，也仅有5只产品收益表现较2022年有所提升。

不过波动中仍不乏亮点，其中保障房及能源板块表现突出，多只逆周期高分红品种值得挖掘，同时伴随年底《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》（简称管理办法）出台，机构人士对REITs二级市场重新定价持乐观态度，预计以民生基建为主的高股息、逆周期产品有望今年触底反弹。

REITs陷入阶段性冰点，能源与保障房板块值得挖掘

2023年以来，中证REITs全收益指数下跌22.67%，弱于同期沪深300表现（-11.38%）。细分板块来看，全年能源及保障房板块表现突出，跌幅分别仅为3.19%和6.27%，均好于同期沪深300表现，而园区板块表现最弱，跌幅高达26%，其中建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT录得全年最差表现，分别下跌45.70%和42.91%。

数据来源：WInd，财联社整理

整体来看，2023年对于REITs而言并不友好，由于REITs底层资产业绩与经济基本面恢复情况息息相关，在近两年经济基本面复苏略显停滞背景下，REITs整体较为惨淡，全年仅5只产品上市，总规模170.92亿元，其中下半年仅有1只，为中金山东高速REIT。不过作为大类资产配置标的的一环，REITs市场仍有表现较为亮眼的产品值得挖掘。

2023年数据方面，全年仅1只产品收益为正，为中信建投国家电投新能源REIT。作为成立于2023年3月的产品，募集说明书显示，项目公司的主营业务收入均来源于滨海北H1项目和滨海北H2项目海上风电机组的发电收入。此外，中航京能光伏REIT表现也较好，全年仅下跌2.16%，同样作为能源基础设施项目，能源需求支撑底层资产表现，逆周期防御性优势凸显。

同比数据方面，保障房板块表现最优。从近两年业绩表现来看，29只上市REITs产品中，保障房板块的4只产品悉数同比上涨。具体来看，2022年该4只产品平均跌幅高达12.87%，但2023年全年仅跌幅6.27%，整体有所回暖。红土创新深圳安居REIT录得全市场年度最佳表现，同比涨幅较2022年高达10.53%。

不过园区类产品整体表现较弱，多数在2023年涨幅转跌，其中博时蛇口产园REIT表现最弱，由2022年10.41%涨幅至2023年42.91%跌幅，净值较前年已经腰斩。据募集说明书显示，该基金的基础设施资产包括位于深圳市蛇口网谷产业园内的万融大厦和万海大厦，现金流主要来源于基础设施资产入驻企业的租金收入，据最新的募集说明书显示，2023-2025年到期的租约占租赁面积的比例分别是34.4%、34.3%、25.7%，存在一定的租约集中到期风险。

Reits低估明显，或迎来配置机会

随着12月6日《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》发布，FOF基金、ETF基金、养老金及社保基金等长线配置资金、互联互通及境外资金等四类资金有望成为新入市场力量，而REITs二级市场也有望获得流动性得到重新定价机会。从上个月12月市场数据表现来看，REITs市场经历全年调整后有所企稳，整体上涨1.47%，较同期沪深300表现（-1.86%）占优。

据中银证券团队统计，截至12月31日，全市场29只REITs产品中，有20只净值处于低估状态，占比近7成。其中交通基础设施板块被低估明显，如华夏中国交建高速REIT估值相对净值折价率达到-43.82%，此外华泰江苏交控REIT、浙商沪杭甬REIT、华夏越秀高速公路REIT估值折价率均超20%。

据澎湃新闻报道，社保基金会规划研究部主任赵军认为，《管理办法》出台有助于拓宽社保基金投资范围，如纳入一些符合社保基金资金性质、兼具良好投资价值的新投资品类，比如市场关注度比较高的基础设施公募REITs等。

此外，中金基金李耀光对相关媒体表示，由于公募REITs介于股债之间的风险收益水平，叠加处于历史相对高点的收益率利差，现阶段公募REITs产品的投资价值值得挖掘，不过在市场波动因素有所收敛的趋势下，运营管理分化所带来的风险也值得警惕。

不过可以看到的是，在政策端呵护下，REITs的发行机制趋于完善，市场扩容态势明显。从去年四季度以来挂网REITs项目激增，申报至交易所的储备项目已达19只，与去年下半年仅1只上市的阶段性“冰点”形成强烈对比。

中银固收团队认为，伴随扩募落地，新发+扩募的双轮驱动格局形成，后续市场应重点关注高股息、逆周期、强原始权益人三个方向，其中生态环保及能源为代表的板块分红收益明显，而保障房、能源及厂房资产板块的逆周期属性较强，此外原始权益人综合能力是推动单个REIT做大做强的核心要素，可从原始权益人在行业内地位、资产储备及其对REITs上市平台的重视程度三项指标进行考察。