财联社11月24日讯（编辑 杨斌）近日，随着华夏金茂购物中心REIT的审核状态更新为“已反馈”，首批四单向交易所申报的消费类REITs项目审核状态全部更新，今年以来持续推进的消费REITs落地再进一步。业内认为，首批申报的消费REITs资产优质，有助于试水企业盘活商业资产，打通新融资渠道。对于REITs市场，消费REITs可能是商业不动产大类REITs中最具规模潜力的子板块，且具备一定稀缺性。

消费REITs上市再进一步，首批四单项目审核状态全部更新

11月23日，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金的项目审核状态更新为“已反馈”。至此，于10月26日向沪、深交易所申报的首批四单消费类基础设施公募REITs项目审核状态已全部更新。

图：首批申报的四个消费REITs项目审核状态均更新

（资料来源：沪、深交易所网站，财联社整理）

其中，中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT在11月21日获深交所“已问询”，嘉实物美消费REIT在11月21日获上交所“已反馈”。华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT的项目管理人均已就交易所的反馈意见作出回复。

今年3月，国家发改委和证监会同步下发文件，将消费基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。此后，消费REITs的落地步伐一直在紧锣密鼓地推进。

10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，并自发布之日起施行。证监会表示将会同相关部门单位，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs，同时强化市场监管，充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。只隔了不到一周，首批四单消费类REITs项目的申报获得交易所受理。

底层资产普遍优质，消费REITs具备稀缺性

根据募集说明书，华夏华润商业REIT的相关资产项目为青岛华润万象城，该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈，毗邻青岛市政府、五四广场等城市地标，地理位置较为优越，其商业建面也达到了30.12万平方米，2023年中期的出租率为98.49%。中金印力消费REIT的底层资产为万科旗下印力集团在杭州地西溪印象城，毗邻西溪湿地，商业总建面为14.41万平米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，出租率达到了99.2%。华夏金茂购物中心REIT的相关资产为长沙金茂览秀城，毗邻长沙国际文化艺术中心，商业建筑面积约10.27万平方米，是金茂商业的第一个览秀城项目，出租率为98.36%。

相较于三家龙头房企拿出的大规模综合体项目，嘉实物美消费REIT的底层资产则是物美集团位于北京的4个小型项目的组合，单个项目的平均商业建面不超过2万平方米，综合出租率也仅为88.71%。但是由于项目均处于北京人流较为密集的地段，因此经营状况也较为不错。

克而瑞地产研究中心认为，4家企业的消费类公募REITs的底层资产均位于核心城市的优质地段，同时保持着良好的运营效率，体现了企业对于打好第一枪的重视。对企业而言，试水消费基础设施REITs一方面能够有效盘活旗下存量商业项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率；另一方面则是在融资环境收紧的背景下，公募REITs能够将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，从而降低企业负债水平，打通新的融资渠道。

由于华润、万科等企业旗下仍有大量的商业资产，因此在获得成功发行的经验之后，不仅能够将旗下资产持续扩募到现有基金，甚至还能进行第二支、第三支基金的发行工作。此外，还有部分企业早前也表态过将发行REITs，如百联、天虹等，虽然没有在第一批进行申报，但是有较大可能已经在对公募REITs 的发行进行准备，可能在第二批、第三批投入市场。

对于REITs市场，中金研究团队认为，长远看中国REITs市场从底层资产视角有可能形成新能源资产、交通运输类资产和商业不动产类资产三足鼎立的局面，而消费基础设施可能是商业不动产大类中最具规模潜力的子板块，其单体资产规模较大是一个突出的特质。目前上市REITs产品在经营收入和分派的增长预期上多落于低个位数水平，而消费基础设施REITs则可能兑现高个位数的增长率，这在REITs市场内具有一定稀缺性。