财联社10月18日讯（编辑 杨斌）10月17日，中金山东高速REIT基金合同生效。这意味着第29只公募REITs产品成立，公募REITs的总募资规模已超过1000亿元大关。在市场规模扩大的同时，REITs底层资产类型也日趋丰富。另外，近期5家保险资管公司获批试点REITs业务，REITs市场标的证券与参与机构双向扩容提速。尽管二级市场依然表现平淡，但一、二级市场的联动机会值得期待。

第29只REITs产品成立，REITs募资超过千亿

10月17日，中金基金发布中金山东高速REIT基金合同生效公告。公告显示，中金山东高速REIT有效认购户数1.32万户，募集期间净认购金额为29.85亿元。随着新产品的成立，目前全市场公募REITs达到29只，总募集规模达954.52亿元。若算上首批公募REITs扩募净认购金额50.64亿元，全市场的公募REITs总规模已超过1000亿元。

据介绍，中金山东高速REIT的底层资产鄄城至菏泽高速公路，是国家高速公路网德州-商丘-上饶高速公路（G0321）在山东省菏泽市的重要组成部分，是贯通鲁西、沟通京津冀、连接河南中原腹地的南北向省际大通道。中金山东高速REIT的发行，有利于盘活基础设施存量资产、拉动新增投资，助力金融服务实体经济，是建设交通强国的有益实践。

在公募REITs市场规模持续扩大的同时，底层资产类型日趋丰富。从首批上市的高速公路、仓储物流、产业园区等底层资产，目前已拓宽到保障性租赁住房、能源基础设施等领域。

10月9日-10月15日当周，多只公募REITs储备项目状态更新。10月12日，中国光大环境（集团）有限公司发布公告，拟将部分附属公司持有的基础设施项目作为底层资产，于中国境内证券交易所发行公募REITs。10月13日，以园区基础设施为底层资产的华泰紫金南京建邺产业园REIT正式向上交所申报。14日，建设银行发布公告，其附属公司建信住房拟以其持有的在北京、上海、苏州的三个保租房项目申报发行公募REITs，且目前已获得国家发改委受理。此前，以能源基础设施为底层资产的嘉实中国电建清洁能源REIT和建信金风绿电REIT已获受理。易方达广州开发区高新产业园REIT、工银河北高速集团高速公路REIT处于问询反馈阶段。

保险公司入局REITs，双向扩容推动市场发展

10月13日，沪深交易所发布公告，“向中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司、平安资产管理有限责任公司等首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。”沪深交易所表示，保险资产管理公司参与ABS及REITs业务，是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。下一步将逐步拓展更多优质主体参与ABS及REITs市场，着力盘活优质资产入市。

中信FICC首席明明指出，从REITs市场的视角来看，当前存量REITs的资产支持证券管理人包括证券公司、证券子公司、基金子公司，未来上述符合要求的保险资产管理公司有望作为资产支持专项计划管理人参与REITs业务，进而丰富市场参与机构形态，推动REITs市场高质量发展。对于保险资管公司而言，其积累了大量不动产投资、资产管理经验，进入REITs一级市场有助于其业务的拓展，将推动险资实现REITs市场“买方”和“卖方”两种角色的共同发展。

中金固收团队认为，发行业务端机构类型扩容有利于疏通基础设施资产进入公募REITs市场的渠道，发挥保险、银行等在基础设施领域的投融资经验，有利于通过建立多层次的REITs市场逐渐形成一二级市场联动。

二级市场交投降至冰点，兼顾REITs一、二级市场机会

尽管一级市场扩容增类提速，REITs二级市场依然表现平淡。长假归来首周（10月9日-10月13日），中证REITs（收盘）指数下跌1.58%。大多数个券的二级市场价格均出现不同程度下跌，仅平安广州广河REIT和华夏华润有巢REIT收涨。根据明明的数据，10月首周REITs市场交投活跃度较前一周继续回落，全周平均日度成交额为2.45亿元，较前周均值同比下跌10.4%；全周平均换手率为0.75%，较前周均值减少0.17个百分点。本周截至10月18日收盘，中证REITs指数下跌1.20%。

图：REITs市场换手率降至冰点

（资料来源：中信固收，财联社整理）

今年以来，中证REITs指数一路下跌，直到7月初才企稳反弹。针对7月的反弹，华宝证券研报认为，主要是“季报行情”催化下市场情绪的回暖。二季报披露之前的市场预期使得REITs行情止跌转好，最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期，因此二季报后REITs的行情没有出现如上半年一般剧烈的负面效应。2023上半年可供分配金额累计完成率较高的标的均录得了不错的涨幅，而可供分配金额累计完成率较低的标的反弹力度则明显不足。

但8月以来， REITs市场再度进入底部震荡阶段，尽管指数小幅下行，交易活跃度大幅减弱。兴业研究预计，短期公募REITs仍主要受基础设施项目运营改善预期并不强烈影响，继续呈窄幅震荡走势。

明明表示，近期，公募REITs在二级市场表现平平的情况下，一级市场的扩容增类有所加速。一方面，申报交易所的新券快速上量，覆盖基础设施类型丰富。同时，消费基础设施、水电等新类型基础设施试点公募REITs的进度也在稳步推进。另一方面，公募REITs一级市场的参与机构形态有所丰富，沪深交易所正式同意首批5家保险资管公司试点开展ABS和REITs业务，助推市场高质量发展。综合来看，尽管当下二级市场仍在盘整，但积极因素正逐步积累，建议投资者继续兼顾一级和二级市场机会。