国家统计局发布数据显示,8月份,制造业采购经理指数(PMI)为49.1%,比上月下降0.3个百分点,制造业景气度小幅回落。
财联社7月5日讯(编辑 李响)从2021年6月上市以来,REITs市场走出了3个波段行情,目前来看,行情处于第3个波段的下行阶段。年初至今,REITs价格整体持续走低,截至7月4日收盘,今年以来28只公募REITs年内无一正收益,整体平均跌幅达13.29%,其中有5只REITs跌幅超过20%。
图:中证REITs全收益(周线)
资料来源:Choice,财联社整理
其中,6月30日上市交易的中金湖北科投光谷REIT,作为今年唯一上市当天破发的产品,盘中最大跌幅超17%,成交量占比48%,换手率达到31%,位居REITs市场首位。
目前REITs二级市场跌势频繁,陷入深度熊市从客观原因来说原因很多,除去国内REITs市场整体体量不够、流动性不足,以及多数项目实际经营收入不及预期,部分出现明显下滑以外,还有不同参与主体对资产估值模型的参数看法不同。
REITs属性介于股和债之间,根据上市REITS经营模式的不同,可以分为产权类REITs和特许经营权REITs。天风证券认为,理论上来说,产权类REITs股性更强,特许经营权类REITs债性强,但从实际走势来看,从上市到2022年12月,即防疫政策优化前,REITs债性更强。但从2022年底开始,REITs指数走势与债市相关性减弱,反而呈现出与股市走势更强的相关性,如交通基础设施REITs与对应股票行业指数走势,在防疫政策优化等政策变动下,呈现出比较一致的走势。但保障性租赁住房REITs、能源基础设施REITs走势,相关性仍偏弱。
那么估值模型是偏股还是偏债,投资者对于REITs定价中枢及定价的锚尚未达成共识。
光大证券认为,产品端价格在短期受营收影响有所波动,但资产端的收益情况才是决定产品定价的最根本因素,资产端的收益主要源自于REITs的分红派息以及底层资产的增值(特指产权类项目),因此回归本质,底层资产的资质则是决定资产端收益情况,也就是REITs定价的核心因素。
REITs的底层资产怎么样?
整体看,REITs获得长远发展的底层基础资产充足。我国商业地产经过多年发展,沉淀了规模数量的存量资产。以新开工面积计算,截至2022年末,全国商业营业用房存量约33亿平方米,办公楼存量面积9.5亿平方米,很大规模的存量商业地产资产为REITs发展提供了充足的底层资产基础。此外,根据北大光华管理学院《中国基础设施REITs创新发展研究》披露,中国存量基础设施存量规模超过100万亿,若仅将1%进行证券化,即可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。
但从资产收益来说,REITs本身的收益高度依赖分红,这部分与宏观经济高度相关的。同时REITs的一次配售中,机构投资者占据绝对的主力,机构行为的偏好一致性较强,也会导致资产的流动性减弱。
下半年的REITs可关注相对估值
REITs作为一种流动性和变现性强的不动产投资标的,并且与债券和股票相关性较低,能够有效地分散投资组合风险,获取稳定的现金流回报。同时REITs走势受债券市场走势影响较大,债市下行阶段一般REITs指数上行,债市上行也一般伴随REITs指数下行。
图:各REITS项目的P/FFO
资料来源:天风证券,财联社整理
天风证券认为,年初至今,REITs价格整体持续走低,REITs总指数下行幅度达到9.7%,不同项目属性、不同底层资产类别均持续走低。从绝对估值来看,当前产权类和特许经营权类REITs价格均来到相对低位,平均估值收益率产权类达到5.17%,特许经营权类达到7.83%,在各类资产中,实际上都已经具备较强性价比。再从相对估值来看,产权类P/FFO为23.51,特许经营权类P/FFO为11.84。在市场单边持续下行后,当前REITs市场估值已经明显降低。但机构投资者行为偏好一致性强、市场流动性偏弱,市场反弹或仍面临一定压力。
中金固收认为,中国REITs的发展与改革红利仍较大且有待释放的。短期较为集中的风险暴露,令市场从一个相对理性的位置进入新发展阶段,是市场演化的合理过程。建议着眼于优质平台的长期配置价值。